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Tva sci : la location nue est exonérée, sauf parking et option sur les locaux professionnels. Règles 2026, seuils, taux et pièges, sources officielles.
La tva sci ne se déclenche presque jamais toute seule : une SCI qui loue un logement nu est exonérée de TVA de plein droit, par l'article 261 D, 2° du Code général des impôts. Le lien entre sci et tva se joue sur ce que la société loue, pas sur sa forme : « sci tva ou pas » se tranche local par local. Trois situations sortent de l'exonération. Les emplacements de stationnement sont expressément exclus de l'exonération par le même 2°. La location de locaux nus à usage professionnel peut être soumise à la TVA sur option, prévue par l'article 260, 2° du même code, option fermée pour les locaux « destinés à l'habitation ou à un usage agricole ». La location meublée, elle, sort de l'exonération dans les cas prévus au 4° de l'article 261 D : au b, qui vise l'hébergement du secteur hôtelier et exige à la fois une durée n'excédant pas trente nuitées et au moins trois prestations sur quatre parmi le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle ; au b bis, qui vise le meublé à usage résidentiel hors secteur hôtelier et n'exige que ces trois prestations sur quatre, sans condition de durée ; au c, qui vise la location consentie à l'exploitant d'un établissement d'hébergement remplissant ces conditions. En dessous de 37 500 € de chiffre d'affaires hors taxes de l'année précédente pour les prestations de services, la franchise en base de l'article 293 B dispense la SCI de facturer la TVA, y compris lorsqu'elle serait taxable.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.La tva sci est le sujet sur lequel les contenus se contredisent le plus, parce que deux notions y sont sans arrêt confondues. Être « hors du champ » de la TVA et être « exonéré » de TVA ne veulent pas dire la même chose. Une SCI qui donne un appartement en location nue exerce bien une activité économique : elle est dans le champ de la taxe, et c'est une exonération expresse qui la dispense de la facturer. Cette nuance n'est pas théorique. C'est elle qui explique pourquoi une même SCI peut, pour un autre local, opter pour la TVA et récupérer celle qu'elle a payée sur les travaux.
Ce guide part du texte et suit les cas concrets. D'abord le principe d'exonération de la location nue et ses trois exceptions. Ensuite la mécanique de l'option, qui local par local ouvre ou ferme la porte. Puis le calcul qui décide s'il faut opter, la franchise en base, le régime fiscal de la SCI qui n'a rien à voir avec sa situation au regard de la TVA, et enfin le cas de la location meublée, qui fait basculer la société à l'impôt sur les sociétés bien plus sûrement qu'elle ne la rend redevable de la TVA. Chaque règle citée renvoie à sa source officielle sur Légifrance, au Bulletin officiel des finances publiques ou à une fiche de l'administration.
La réponse tient dans un article, et il dit l'inverse de ce que beaucoup imaginent. L'article 261 D du Code général des impôts, dans sa version en vigueur du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2027, exonère de TVA, à son 2°, « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ». Une SCI patrimoniale classique, qui achète un appartement et le loue vide à un particulier, ne facture donc aucune TVA sur ses loyers. Elle n'a pas de déclaration de TVA à déposer, et surtout elle ne récupère pas la TVA sur son achat ni sur ses travaux.
Ce dernier point est la vraie conséquence, celle qui coûte de l'argent. La TVA fonctionne par compensation : on ne déduit la taxe payée en amont que si l'on collecte de la taxe en aval. Une SCI exonérée n'ayant rien à collecter, la TVA sur les travaux de rénovation reste à sa charge et vient simplement gonfler le prix de revient de l'immeuble.
Le même 2° porte pourtant sa propre limite, dans la seconde partie de la phrase. Le texte poursuit : « toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire ». La doctrine administrative précise ce que recouvre cette participation : le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, dans sa version en vigueur depuis le 15 février 2013, énonce à son paragraphe 130 qu'elle « doit s'entendre d'une association aux profits et aux aléas de l'exploitation du locataire », et son paragraphe 140 ajoute que la question « doit être examinée, dans chaque cas d'espèce, compte tenu des conditions de fait dans lesquelles l'opération est réalisée ». Un loyer simplement indexé sur le chiffre d'affaires du locataire ne suffit donc pas à faire basculer la location dans le champ taxable : il faut une véritable association aux résultats de l'exploitation.
| Ce que loue la SCI | Situation au regard de la TVA | Peut-elle récupérer la TVA sur les travaux ? | Texte |
|---|---|---|---|
| Logement nu à usage d'habitation | Exonéré de plein droit, aucune option possible | Non | Art. 261 D, 2° et art. 260, 2°, a CGI |
| Local nu à usage professionnel ou commercial | Exonéré, mais option pour la TVA possible | Oui, si l'option est exercée | Art. 261 D, 2° et art. 260, 2° CGI |
| Emplacement de stationnement | Exclu de l'exonération, taxable | Oui | Art. 261 D, 2° CGI |
| Terres et bâtiments à usage agricole | Exonérés ; option ouverte au 6° de l'article 260, pas au 2° | Selon l'option du 6° | Art. 261 D, 1° et art. 260, 6° CGI |
| Logement meublé loué sans prestation para-hôtelière | Exonéré | Non | Art. 261 D, 4° CGI |
| Hébergement para-hôtelier : 30 nuitées au plus et 3 prestations sur 4 | Hors exonération, taxable au taux réduit de 10 % | Oui | Art. 261 D, 4°, b et art. 279, a CGI |
| Meublé à usage résidentiel hors secteur hôtelier, assorti de 3 prestations sur 4 | Hors exonération, taxable au taux réduit de 10 % | Oui | Art. 261 D, 4°, b bis et art. 279, a CGI |
| Local nu ou meublé loué à l'exploitant d'un établissement remplissant le b ou le b bis | Hors exonération, taxable | Oui | Art. 261 D, 4°, c CGI |
Le parking est le piège le plus courant. Le 2° de l'article 261 D exclut expressément « les emplacements pour le stationnement des véhicules » de l'exonération. Une place louée seule est donc taxable. Elle redevient exonérée lorsqu'elle est l'accessoire d'une location exonérée : le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, dans sa version en vigueur depuis le 7 août 2024, énonce à son paragraphe 120 que « les locations d'emplacements pour le stationnement des véhicules étroitement liées à des locations de logements meublés exonérées sont elles-mêmes exonérées dans les conditions exposées au IV-B-1 § 170 et 180 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-30 ». Ce BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30 pose à son paragraphe 180 quatre conditions cumulatives : « les emplacements sont situés dans le même ensemble immobilier ; les emplacements sont donnés en location par le même bailleur ; les emplacements sont pris en location par le même locataire ; les emplacements sont l'accessoire des locaux à usage d'habitation ou professionnel, qui constituent l'objet principal du bail ». Le même paragraphe précise que « l'existence de baux ou de loyers distincts ne s'oppose pas par elle-même à ce que cette condition puisse être satisfaite ». Louée à un tiers, la place ne remplit plus la troisième condition et redevient taxable.
Le mécanisme se lit en trois temps, et il faut les prendre dans l'ordre. Beaucoup d'erreurs viennent de ce qu'on saute le premier.
Premier temps, la SCI est-elle dans le champ de la TVA ? Oui, dès lors qu'elle loue un bien de façon habituelle contre un loyer. Louer un immeuble est une activité économique. C'est ce qui explique qu'une SCI puisse opter : on n'opte que pour une taxe dont on relève déjà.
Deuxième temps, l'opération est-elle exonérée ? C'est ici que joue l'article 261 D. La location nue est exonérée, sauf stationnement. La location meublée d'habitation est exonérée, sauf prestations para-hôtelières et sauf location consentie à l'exploitant qui fournit ces prestations.
Troisième temps, une option est-elle ouverte ? Uniquement pour les locaux nus qui ne sont ni d'habitation ni agricoles, en application du 2° de l'article 260 du Code général des impôts : le 6° du même article ouvre une option distincte, propre aux terres et bâtiments à usage agricole.
Une SCI achète un immeuble avec, au rez-de-chaussée, un local commercial loué à une boulangerie, et à l'étage deux appartements loués vides. Elle engage 60 000 € HT de travaux, dont 30 000 € HT sur le local commercial et 30 000 € HT sur les appartements. Sur le local commercial, les travaux relèvent du taux normal de 20 %, soit 6 000 € de TVA. Sur les logements, le taux dépend de la nature des travaux et de l'ancienneté de l'immeuble : il est fréquemment réduit, et c'est le comptable qui l'établit facture par facture.
Cet exemple applique les taux et les règles de déduction du droit commun. Il illustre la logique, il ne remplace pas l'examen du bail et de la situation de chaque lot.
L'article 260 du Code général des impôts, en vigueur du 24 mars 2012 au 1er janvier 2027, ouvre l'option à son 2° pour « les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti ». Le texte enchaîne immédiatement avec deux verrous, et ce sont eux qu'il faut retenir.
Le même article se referme sur un renvoi : « Les conditions et modalités de l'option [...] sont fixées par décret en Conseil d'État. » Ce décret est codifié aux articles 193 à 195 de l'annexe II au même code, et il répond à deux questions que les propriétaires posent toujours. Sur le périmètre, l'article 193 de l'annexe II, en vigueur depuis le 3 avril 2008, impose que « les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles ». Dans un immeuble mixte, « l'option ne s'étend pas » aux locaux non éligibles « mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie ». Le même article ajoute que l'option « est ouverte même lorsque l'immeuble n'est pas encore achevé », ce qui permet de la formuler avant la livraison des travaux. Sur la forme, l'article 195 de l'annexe II renvoie aux modalités déclaratives du 1° du I de l'article 286, celles du commencement d'activité : l'option se déclare donc au service des impôts des entreprises dont dépend la SCI, et non dans les statuts.
L'option engage neuf ans. L'article 194 de l'annexe II au Code général des impôts, en vigueur depuis le 23 janvier 2014, fixe les deux bornes. Prise d'effet d'abord : « L'option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts. » Durée ensuite : « L'option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. » Une option formulée en 2026 ne peut donc pas être dénoncée avant le 1er janvier 2035. Pour un immeuble non achevé, le point de départ est l'année d'achèvement. Le même texte rend la dénonciation obligatoire pour les locaux qui cessent, en cours de période, d'être destinés à un usage permettant l'option.
L'ordre des opérations décide de la récupération. La TVA supportée sur un immeuble ou des travaux ne se déduit que si le bien est affecté à une activité taxable. Une SCI qui rénove d'abord, loue ensuite en exonération, puis opte deux ans plus tard, ne récupère pas mécaniquement la totalité de la taxe payée au départ : elle relève du mécanisme de régularisation de l'article 207 de l'annexe II au Code général des impôts, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, qui dispose que « cette régularisation s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années ». La récupération se fait alors par vingtièmes, sur ce qui reste à courir de ces vingt ans, et non en une fois. La décision d'opter se prend donc au moment de l'acquisition ou du lancement des travaux, avec le comptable et l'avocat qui rédige le bail.
Quand l'option est juridiquement ouverte, elle reste un choix. Ce choix se tranche sur quatre critères, et un seul d'entre eux suffit parfois à décider. Le tableau ci-dessous les met en regard.
| Critère | SCI sans TVA (exonérée) | SCI sous option TVA | Ce qui fait pencher |
|---|---|---|---|
| TVA sur les travaux et l'acquisition | Non déductible, elle grossit le prix de revient | Déductible si le local est affecté à l'activité taxable | Un programme de travaux lourd sur un local professionnel |
| Loyer facturé | Hors TVA | Majoré de la TVA au taux applicable | Un preneur assujetti, qui récupère la taxe, ne la subit pas |
| Locataire non assujetti | Aucune conséquence | Le loyer augmente réellement pour lui ; l'option exige une mention au bail | Un cabinet médical ou une association supporte la TVA à fond perdu |
| Obligations déclaratives | Aucune déclaration de TVA | Déclarations périodiques, comptabilité de TVA, facturation conforme | Une SCI familiale sans comptable évite la charge administrative |
| Destination du bien | Seule voie possible pour l'habitation et l'agricole | Réservée aux locaux nus ni d'habitation ni agricoles | Critère éliminatoire : il se vérifie en premier |
La conclusion se résume par cas d'usage. SCI familiale qui loue un ou deux logements nus : la question ne se pose pas, l'option est légalement fermée. SCI qui loue un local commercial à une entreprise assujettie et engage des travaux significatifs : l'option est presque toujours favorable, puisque la TVA déduite est un gain immédiat et que le locataire récupère la taxe sur son loyer. SCI qui loue un local professionnel à un preneur non assujetti : l'arbitrage est réel, car la TVA devient un surcoût pour le locataire et se négocie dans le loyer hors taxes.
Reprenons des chiffres. Une SCI acquiert un local commercial et engage 100 000 € HT de travaux, soit 20 000 € de TVA au taux normal de 20 %. Le loyer annuel hors taxes est de 18 000 €.
Le calcul penche donc massivement du côté de l'option dès qu'il y a des travaux et un locataire assujetti. Il s'inverse quand il n'y a ni l'un ni l'autre.
Le mot « assujetti » est employé à contresens dans la plupart des contenus sur le sujet, et cette confusion conduit à de vraies erreurs de déclaration. Un assujetti est une personne qui exerce une activité économique de façon indépendante. Une SCI qui loue est un assujetti, même quand toutes ses opérations sont exonérées. Ce qu'elle n'est pas, dans ce cas, c'est un redevable : elle ne doit aucune TVA au Trésor et n'a pas de déclaration à déposer.
La distinction a trois conséquences pratiques.
La franchise en base peut s'appliquer même à une opération taxable. Selon la fiche officielle « Franchise en base de TVA », vérifiée le 1er janvier 2026, le seuil de base est de 37 500 € de chiffre d'affaires hors taxes de l'année précédente pour les prestations de services, avec un seuil majoré de 41 250 € hors taxes. Pour les activités de vente et d'hébergement, ces montants sont de 85 000 € et 93 500 € hors taxes. Une SCI en franchise ne facture pas la TVA et ne la déduit pas : chaque facture doit porter la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ».
Voici l'ordre dans lequel traiter la question, de la lecture du bail à la première déclaration. Chaque étape se vérifie avant de passer à la suivante.
Une SCI encore à créer traite la question dès la rédaction des statuts et du premier bail : c'est le moment où l'objet social, la destination des lots et la clause de loyer se fixent ensemble, sans coût de correction ultérieur.
Cinq erreurs reviennent constamment sur la tva sci, et chacune a un coût mesurable.
| Erreur fréquente | Pourquoi c'est faux | Conséquence |
|---|---|---|
| « Une SCI n'est jamais concernée par la TVA » | Elle est dans le champ, simplement exonérée par l'article 261 D, 2° | Option jamais envisagée, TVA des travaux perdue |
| « On peut opter pour la TVA sur un appartement loué vide » | L'article 260, 2°, a l'interdit pour les locaux destinés à l'habitation | Option irrégulière, TVA déduite à reverser |
| « Le parking suit toujours le logement » | Le 2° de l'article 261 D exclut les emplacements de stationnement de l'exonération | TVA non collectée sur un parking loué séparément |
| « Passer en meublé, c'est juste un choix de gestion » | L'article 206, 2 du CGI soumet à l'IS la société civile qui se livre à une activité commerciale | Changement de régime fiscal subi, non voulu |
| « On opte après les travaux, ça revient au même » | La déduction suit l'affectation du bien à une activité taxable | Récupération partielle, étalée, parfois perdue |
Le point le plus coûteux ne concerne pas la TVA mais l'impôt sur les sociétés. L'article 206, 2 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, dispose que « les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ». La doctrine administrative le confirme sans détour : le BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 énonce à son paragraphe 250 qu'« une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés en vertu du 2 de l'article 206 du CGI ».
Une tolérance chiffrée existe, et c'est elle qu'il faut retenir plutôt qu'une impression. Toujours selon ce BOFiP, les sociétés civiles non agricoles échappent à l'impôt sur les sociétés « tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes », avec un lissage : la société n'y est pas effectivement soumise au titre de l'année de dépassement « si la moyenne des recettes hors taxes, de nature commerciale, réalisées au cours de l'année en cause et des trois années antérieures n'excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période ».
Côté TVA, en revanche, la location meublée reste exonérée par principe. Le 4° de l'article 261 D exonère « les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation ». L'exonération ne tombe que dans trois cas, et il faut lire ces textes en entier plutôt que par leur première ligne. Le b de ce 4° vise les prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire « qui remplissent les conditions cumulatives suivantes : elles sont offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ; elles comprennent la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ». Le b bis vise, hors secteur hôtelier, « les locations de logements meublés à usage résidentiel [...] qui sont assorties d'au moins trois des prestations » de cette même liste. Deux prestations sur quatre ne suffisent donc pas, et une durée supérieure à trente nuitées fait sortir du b. Le c ajoute un troisième cas, celui qui concerne le plus directement les SCI : sont également hors exonération « les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux b ou b bis ». Une SCI qui donne son immeuble à bail, même nu, à la société qui exploite la résidence de services est donc dans le champ taxable, sans avoir besoin d'opter, et récupère à ce titre la TVA supportée sur la construction et les travaux. Ce montage se prépare avec l'avocat et le comptable, car le bail doit refléter la qualification retenue. La SCI et la location meublée obéissent à des règles propres, détaillées dans notre article dédié.
Quand l'exonération tombe au titre du b ou du b bis, le taux applicable n'est pas le taux normal. L'article 279 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur du 1er mars 2026 au 1er septembre 2026, retient le taux réduit de 10 % pour les prestations relatives « à la fourniture d'un hébergement dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire et répondant aux conditions fixées au b du 4° de l'article 261 D » et « à la location de logements meublés répondant aux conditions fixées au b bis du même 4° ». Le renvoi est explicite : c'est le respect des conditions du b ou du b bis qui commande à la fois la taxation et le taux. Le c n'y figure pas : le loyer que la SCI facture à l'exploitant est une location, pas une fourniture d'hébergement, et relève donc du taux normal de 20 %.
Meublé et TVA ne vont pas toujours ensemble. Une SCI qui loue meublé peut très bien être à l'impôt sur les sociétés par l'effet de l'article 206, 2 tout en restant exonérée de TVA au titre du 4° de l'article 261 D. Les deux questions se traitent séparément : le régime d'imposition des bénéfices d'un côté, la situation au regard de la TVA de l'autre.
La confusion la plus répandue consiste à croire qu'une SCI « à l'IS » serait de ce fait soumise à la TVA. C'est faux : le régime d'imposition des bénéfices et la situation au regard de la TVA sont deux étages indépendants. La tva sci se détermine local par local, en fonction de ce qui est loué ; le régime d'imposition, lui, se détermine société par société.
Par défaut, la SCI relève de la translucidité. L'article 8 du Code général des impôts, en vigueur depuis le 7 mai 2012, soumet personnellement à l'impôt sur le revenu, pour la part de bénéfices correspondant à leurs droits, les membres des sociétés civiles « qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l'une des formes de sociétés visées au 1 de l'article 206 » et qui « ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ». La société ne paie pas l'impôt, chaque associé le paie sur sa quote-part. Le passage d'une SCI à l'impôt sur les sociétés change le calcul du résultat imposable, jamais la situation de la société au regard de la TVA.
L'option pour l'impôt sur les sociétés est ouverte, et sa réversibilité est souvent mal décrite. L'article 239, 1 du Code général des impôts, en vigueur depuis le 31 décembre 2018, prévoit que les sociétés qui souhaitent y renoncer « notifient leur choix à l'administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés », et qu'« en l'absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée, l'option devient irrévocable ». Écrire que l'option IS est irrévocable dès sa formulation est donc inexact : une fenêtre de renonciation existe, mais elle se referme, et une renonciation interdit ensuite d'opter à nouveau.
Enfin, la fiche officielle « Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir » précise que l'option pour l'impôt sur les sociétés s'exerce « avant la fin du 3e mois de l'exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l'impôt sur les sociétés », et rappelle que « la SCI peut exercer une activité commerciale à titre accessoire, comme la location meublée ». Aucune de ces règles ne dit quoi que ce soit de la TVA, qui continue de se déterminer local par local.
Une cession de parts de SCI n'est pas une opération soumise à la TVA : elle relève des droits d'enregistrement. L'article 726, I, 2° du Code général des impôts, en vigueur depuis le 1er janvier 2024, soumet à un droit d'enregistrement « à 5 % [...] les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière ». Est à prépondérance immobilière, selon le même texte, la personne morale dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et « dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ». La quasi-totalité des SCI patrimoniales entre dans cette définition, d'où un taux de 5 % au lieu des 3 % du droit commun des cessions de parts.
Un changement récent s'ajoute à ce coût et il concerne la forme de l'acte. L'article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, dispose qu'« à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger [...], un acte sous signature privée rédigé par celui-ci ». Un acte sous seing privé rédigé par les parties elles-mêmes ne suffit donc plus depuis cette date.
Rappelons enfin l'agrément, qui reste la première étape. L'article 1861 du Code civil pose que « les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés », les statuts pouvant abaisser cette exigence. Le même article dispense d'agrément, « sauf dispositions contraires des statuts », les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.
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Une règle de principe et trois exceptions. Le principe est l'exonération : l'article 261 D, 2° du Code général des impôts, en vigueur du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2027, exonère « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ». Première exception, ces emplacements de stationnement, taxables. Deuxième exception, l'option de l'article 260, 2° pour les locaux nus loués à un professionnel, fermée pour les locaux « destinés à l'habitation ou à un usage agricole ». Troisième exception, le meublé : le b du 4° de l'article 261 D écarte l'exonération pour les prestations d'hébergement du secteur hôtelier offertes « pour une durée n'excédant pas trente nuitées » et comprenant, outre la mise à disposition d'un local meublé, « au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle », le b bis du même 4° l'écarte, hors secteur hôtelier, pour le meublé à usage résidentiel assorti de trois de ces mêmes prestations, sans condition de durée, et le c l'écarte pour « les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux b ou b bis ». Le taux applicable est alors de 10 % en vertu de l'article 279. En dessous de 37 500 € de chiffre d'affaires hors taxes de l'année précédente pour les prestations de services, la franchise en base de l'article 293 B dispense de facturer la TVA.
Quatre calendriers, qu'il ne faut pas confondre. Le premier est celui de l'option pour la TVA : selon l'article 194 de l'annexe II au Code général des impôts, elle « prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts » et « peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée ». Le deuxième est celui de la régularisation de la TVA déduite sur un immeuble : l'article 207 de la même annexe précise qu'elle « s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années ». Le troisième est celui de l'option pour l'impôt sur les sociétés, sans rapport avec la TVA : selon la fiche officielle « Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir », elle s'exerce « avant la fin du 3e mois de l'exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l'impôt sur les sociétés ». Le quatrième est celui de la renonciation à cette option IS : l'article 239, 1 du même code prévoit qu'à défaut de renonciation avant le premier acompte du cinquième exercice suivant celui de l'option, « l'option devient irrévocable ».
Trois blocs de pièces. Le bloc juridique d'abord : les statuts de la SCI, le titre de propriété de chaque immeuble et les baux en cours, puisque c'est la destination des locaux qui décide de l'exonération et de l'ouverture de l'option. Lorsque le preneur n'est pas assujetti, le bail doit lui-même mentionner l'option exercée par le bailleur, comme l'exige le b du 2° de l'article 260 du Code général des impôts. Le bloc fiscal ensuite : la déclaration d'existence de la société, son numéro SIREN, la déclaration d'option adressée au service des impôts des entreprises et, le cas échéant, le numéro de TVA intracommunautaire. Le bloc comptable enfin : les factures de travaux et d'acquisition ventilées lot par lot, faute de quoi la part déductible ne peut pas être justifiée en cas de contrôle.
L'option TVA n'a pas de coût fiscal propre : son coût est administratif et commercial. Sur le loyer d'un local professionnel, la TVA au taux normal de 20 % s'ajoute au loyer hors taxes. Un locataire assujetti la déduit et ne la supporte donc pas durablement ; un locataire non assujetti, un cabinet médical ou une association par exemple, la supporte en totalité, ce qui se négocie dans le loyer hors taxes. En face, le gain est la déduction de la TVA sur l'acquisition et les travaux : sur 100 000 € HT de travaux, cela représente 20 000 €. S'ajoute le coût de tenue des déclarations périodiques, à chiffrer avec un comptable. Pour la fiscalité de transmission, la cession de parts de SCI supporte un droit d'enregistrement de 5 % en application de l'article 726, I, 2° du Code général des impôts.
Cinq erreurs, par ordre de coût. Opter pour la TVA sur un logement loué nu, alors que l'article 260, 2°, a l'interdit expressément pour les locaux « destinés à l'habitation ou à un usage agricole » : la TVA déduite est à reverser. Exercer l'option sur un local loué à un preneur non assujetti sans que le bail mentionne l'option, contrairement au b du même 2°. Oublier que les emplacements de stationnement sont exclus de l'exonération par le 2° de l'article 261 D et ne pas facturer la TVA sur un parking loué séparément. Basculer en location meublée sans mesurer que l'article 206, 2 du Code général des impôts soumet alors la société civile à l'impôt sur les sociétés, la tolérance du BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 s'arrêtant à 10 % des recettes totales hors taxes. Enfin, engager les travaux avant d'avoir tranché la question de l'option, ce qui transforme une déduction immédiate en régularisation étalée : l'article 207 de l'annexe II au même code précise qu'elle « s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années ».
Deux situations, deux voies. Face à l'administration, un redressement de TVA se conteste d'abord par la réponse écrite à la proposition de rectification, puis par une réclamation contentieuse auprès du service des impôts, et enfin devant le tribunal administratif. Le dossier se gagne sur les pièces : baux, ventilation des factures de travaux, déclaration d'option. Face au locataire, le litige porte le plus souvent sur la répercussion de la TVA. La règle est contractuelle : si le bail stipule un loyer hors taxes et vise l'option du bailleur, la TVA s'ajoute ; si le bail est muet et fixe un loyer global, le bailleur ne peut pas majorer unilatéralement. Cela se règle par avenant ou, à défaut, devant le tribunal judiciaire. Dans les deux cas, faites relire le bail avant d'écrire quoi que ce soit à l'autre partie.
Pas pour la déclaration, oui pour ce qui l'engage durablement. Formuler une option et déposer des déclarations de TVA relèvent du travail du comptable. L'avocat intervient en amont, là où une erreur se répare mal : la rédaction du bail, qui doit stipuler un loyer hors taxes et viser l'option lorsque le preneur n'est pas assujetti, la rédaction des statuts au moment de la création, et la structuration d'une opération mêlant plusieurs lots de destinations différentes. Son intervention est en revanche obligatoire, ou du moins celle d'un professionnel habilité, pour la cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière : depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose, à peine de nullité, un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans les cas prévus, un acte d'expert-comptable.
Seulement si le local concerné est affecté à une activité taxable. Sur un logement loué nu, la réponse est non, sans exception possible : la location est exonérée par l'article 261 D, 2° du Code général des impôts, et l'option est fermée par l'article 260, 2°, a pour les locaux destinés à l'habitation. La TVA des travaux reste alors définitivement à la charge de la SCI et s'incorpore au prix de revient de l'immeuble. Sur un local nu à usage professionnel ou commercial placé sous option, la réponse est oui : la TVA supportée sur l'acquisition et les travaux devient déductible. Dans une SCI qui détient à la fois des logements et un local commercial, la déduction est partielle et suppose une ventilation des factures lot par lot, qui doit pouvoir être justifiée.
Le plus souvent, l'expression désigne une SCI exonérée, ce qui n'est pas la même chose. Une SCI qui loue un bien de façon habituelle contre un loyer exerce une activité économique : elle est assujettie. Ce sont ses opérations qui sont exonérées, par l'article 261 D, 2° du Code général des impôts. La conséquence pratique est identique au quotidien, aucune TVA collectée et aucune déclaration à déposer, mais la nuance compte sur deux points. D'une part, une SCI assujettie peut opter pour la TVA sur un local professionnel, ce qu'une personne hors du champ ne pourrait pas faire. D'autre part, l'article 286 ter, 4° du Code général des impôts attribue un numéro individuel d'identification à « tout assujetti preneur d'une prestation de services au titre de laquelle il est redevable de la taxe en France en application du 2 de l'article 283 » : une SCI exonérée qui achète une prestation auprès d'un prestataire établi dans un autre État membre autoliquide donc la taxe et doit demander un numéro, sans devenir redevable sur ses loyers.
Le taux normal de 20 % pour la location de locaux nus placés sous option. L'option de l'article 260, 2° du Code général des impôts vise des locaux nus à usage professionnel ou commercial : le loyer relève alors du taux normal, comme la généralité des prestations de services. Le taux réduit de 10 % ne concerne pas ces loyers mais l'hébergement : l'article 279 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur du 1er mars 2026 au 1er septembre 2026, l'applique aux prestations relatives « à la fourniture d'un hébergement dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire et répondant aux conditions fixées au b du 4° de l'article 261 D » et « à la location de logements meublés répondant aux conditions fixées au b bis du même 4° ». Une SCI qui exploite en para-hôtellerie relève donc de ce taux réduit, à la condition de remplir les critères du b, soit une durée n'excédant pas trente nuitées et au moins trois prestations sur les quatre énumérées.
Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte d'expert-comptable, à peine de nullité. Actav vous met en relation avec un avocat inscrit au Barreau qui rédige et fait signer l'acte.
