ComprendreDéfinition et fondement légal
La clause de résiliation de plein droit (ou clause résolutoire) met fin au bail automatiquement, sans que le juge ait à apprécier la gravité du manquement, une fois la procédure respectée : commandement resté infructueux en bail commercial (code de commerce, art. L145-41), délais de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en bail d'habitation.
VérifierLes 5 conditions de validité (cumulatives)
- 1Un commandement régulier, socle de toutLa clause ne produit effet qu'après un commandement signifié par commissaire de justice, mentionnant le délai légal (à peine de nullité en bail commercial) et resté infructueux à son expiration.L145-41 C. com. · art. 24 loi 89-462 — vérifié 06/07/2026
- 2Le délai légal, plancher d'ordre publicUn mois en bail commercial, six semaines en bail d'habitation pour les impayés : la clause qui stipule moins est réputée non écrite en son entier, même dans les baux en cours.L145-41 · art. 24 · Cass. 3e civ., 6 nov. 2025 — vérifié 06/07/2026
- 3Des manquements expressément visésLa clause résolutoire est d'interprétation stricte : elle ne joue que pour les manquements qu'elle énumère : et, en habitation, uniquement dans les cas autorisés par l'article 24.Jurisprudence constante · art. 24 loi 89-462 — vérifié 06/07/2026
- 4Une mise en œuvre de bonne foiLa clause résolutoire invoquée de mauvaise foi (commandement pendant les vacances du preneur, dette dérisoire, tolérance ancienne brutalement rompue) est privée d'effet par le juge.Art. 1104 C. civ. · jurisprudence constante — vérifié 06/07/2026
- 5Le nouveau régime des délais et de la suspension (2026)Pour les impayés de loyers (demandes depuis le 28/05/2026), le juge ne peut accorder des délais et suspendre la clause que si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.Art. 63 loi n° 2026-403 du 26/05/2026 · L145-41 — vérifié 06/07/2026
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SuivreCe que disent les juges
La clause résolutoire d'un bail commercial stipulant un délai inférieur au délai d'un mois de l'article L145-41 est réputée non écrite en son entier ; la solution s'applique aux baux en cours.
En clair : Réduire le délai légal pour aller plus vite détruit toute la clause : le bailleur perd le bénéfice de la résiliation automatique, même pour les baux signés avant l'arrêt.
La suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée quel que soit le manquement visé par le commandement, et non pour les seuls impayés de loyers.
En clair : Le juge peut geler la clause même quand le reproche n'est pas un loyer impayé : un défaut de travaux ou d'assurance, par exemple.
Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.
Questions fréquentesClause de résiliation de plein droit : vos questions
Oui : en matière de bail, les deux expressions désignent la même stipulation : celle qui met fin au bail automatiquement après un commandement resté infructueux, le juge se bornant à constater la résiliation. « Résiliation de plein droit » insiste sur l'automaticité, « clause résolutoire » est le terme générique du droit des contrats (art. 1225 C. civ.).
Depuis la loi du 27 juillet 2023, oui pour les impayés : le bail doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Le délai du commandement est de six semaines. Dans les baux antérieurs sans clause, le bailleur reste renvoyé à la résiliation judiciaire.
Oui, mais sous conditions durcies : pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, le juge ne peut accorder des délais (et suspendre les effets de la clause) que si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026). La suspension reste en revanche possible quel que soit le manquement visé par le commandement.
En bail commercial, le commandement est nul (L145-41 : la mention est exigée « à peine de nullité ») : la clause résolutoire n'a pas pu jouer et la procédure repart de zéro. C'est le premier point que vérifie l'avocat du preneur : et la première cause d'échec des bailleurs pressés.
La résiliation est acquise à l'expiration du délai du commandement resté infructueux : un paiement tardif ne la fait pas revivre, sauf renonciation du bailleur : qui ne se présume pas. D'où l'intérêt, côté bailleur, de stipuler que l'encaissement de l'indemnité d'occupation ne vaut pas renonciation.
La garantie Visale (Action Logement) s'adosse à un bail d'habitation conforme à la loi du 6 juillet 1989, dont l'article 24 encadre précisément la clause de résiliation de plein droit pour impayés. Avant de solliciter la garantie, vérifiez que votre bail contient bien cette clause et qu'elle reprend les délais légaux : c'est elle qui structure la procédure en cas d'impayé.
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