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Le Clausier · Sources officielles

Clause verte : définition, annexe environnementale et modèle 2026

Définition en clair, régime du bail vert (annexe environnementale obligatoire au-delà de 2 000 m²), clauses RSE des contrats commerciaux, modèle et analyseur gratuits.

Me Manel Sghari, avocate au Barreau de ParisDirection de la publication : Me Manel Sghari, avocat au Barreau de ParisSources officielles vérifiées : 6 juillet 2026·Sources : L125-9 Code de l'environnement (annexe environnementale) · décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 · L174-1 Code de la construction et de l'habitation (dispositif éco-énergie tertiaire) · 1103 et 1104 Code civil · Cour de cassation

Cette page fournit une information juridique générale, établie à partir de sources officielles (Légifrance, Cour de cassation) vérifiées le 6 juillet 2026. Elle ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel.

Définition

La clause verte est la stipulation par laquelle bailleur et preneur (ou partenaires commerciaux) s'engagent sur la performance environnementale : échange des consommations, travaux d'amélioration, objectifs de réduction. Dans les baux de bureaux ou commerces de plus de 2 000 m², elle prend la forme de l'annexe environnementale obligatoire (art. L125-9 C. env.).

À quoi elle sertOrganiser contractuellement la transition environnementale : qui mesure, qui informe, qui finance les travaux, et ce qui se passe si les objectifs ne sont pas atteints.
Condition cléAu-delà de 2 000 m² de bureaux ou commerces, l'annexe environnementale est obligatoire (L125-9 C. env., décret n° 2011-2058) ; le dispositif éco-énergie tertiaire impose par ailleurs, dès 1 000 m², des réductions de consommation déclarées sur OPERAT.
Le risqueUne clause verte purement déclarative ne protège personne : sans obligations mesurables, calendrier et répartition des coûts, elle n'offre ni levier au bailleur ni sécurité au preneur : et n'aide pas à atteindre les objectifs du décret tertiaire.

Modèle de clause verte (bail (annexe environnementale))

Rédigé à partir de sources officielles, à adapter à votre situation. Version commentée ligne à ligne plus bas sur la page.

151015

Article X — Annexe environnementale (clause verte). Conformément à l'article L125-9 du Code de l'environnement, les parties établissent l'annexe environnementale jointe au présent bail, applicable aux locaux d'une surface de Plus de 2 000 m² de bureaux ou commerces. Chaque partie communique à l'autre, au moins une fois par an, les informations relatives aux caractéristiques énergétiques des équipements qu'elle exploite, à leurs consommations réelles d'énergie et d'eau et aux déchets générés (décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011). Les parties se réunissent annuellement pour établir un bilan et arrêter Information mutuelle et plan d'actions concerté. Le Preneur permet au Bailleur l'accès aux locaux pour la réalisation des travaux d'amélioration de la performance énergétique ; la répartition des travaux s'opère comme suit : Travaux sur parties communes et équipements au bailleur, usages au preneur. Les parties coopèrent de bonne foi à l'atteinte des objectifs du dispositif éco-énergie tertiaire (art. L174-1 CCH) et se communiquent les données nécessaires aux déclarations sur la plateforme OPERAT.

Voir la version commentée ↓✓ Clause copiée

ComprendreDéfinition et fondement légal

La clause verte insère dans un contrat (bail, marché, contrat fournisseur) des engagements environnementaux mesurables : performance énergétique, tri, reporting, éco-conception. L'annexe environnementale des baux de plus de 2 000 m² de bureaux ou commerces (code de l'environnement, art. L125-9) en est la forme légale la plus connue.

VérifierLes 5 conditions de validité (cumulatives)

  • 1
    L'annexe obligatoire au-delà de 2 000 m²Les baux conclus ou renouvelés portant sur plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale au contenu réglementé : équipements, consommations réelles d'énergie et d'eau, déchets.Art. L125-9 C. env. · décret n° 2011-2058 du 30/12/2011 — vérifié 06/07/2026
  • 2
    L'information mutuelle et l'accès pour travauxPreneur et bailleur se communiquent toutes informations utiles sur les consommations énergétiques ; le preneur permet l'accès aux locaux pour les travaux d'amélioration de la performance énergétique.Art. L125-9, 2 C. env. — vérifié 06/07/2026
  • 3
    L'articulation avec le dispositif éco-énergie tertiaireDès 1 000 m² d'activités tertiaires, les consommations doivent être réduites par paliers et déclarées annuellement sur la plateforme OPERAT : la clause verte organise la coopération nécessaire entre bailleur et preneur pour tenir ces objectifs.Art. L174-1 CCH · décret n° 2019-771 — vérifié 06/07/2026
  • 4
    Des obligations réelles, pas des vœuxPour être utile, la clause fixe des indicateurs, une période de référence, un bilan périodique et une procédure d'écart : la valeur contractuelle de l'annexe permet alors d'agir en cas de manquement.Art. 1103 et 1217 C. civ. — vérifié 06/07/2026
  • 5
    Des allégations environnementales sincèresLes engagements et communications qui en découlent doivent être documentés : les allégations globales de neutralité carbone sont spécifiquement encadrées et les formules trompeuses sanctionnées.Art. L121-2 C. consom. · D229-106 s. C. env. — vérifié 06/07/2026

RédigerExemple de rédaction, commenté ligne à ligne

Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :

« Chaque partie communique à l'autre, au moins une fois par an, les informations relatives aux consommations réelles d'énergie et d'eau et aux déchets générés. » : Le socle légal de l'annexe environnementale, rendu opérationnel par une périodicité : la loi impose l'information mutuelle, le contrat lui donne un rythme et une forme exploitables.
« Les parties se réunissent annuellement pour établir un bilan et arrêter des objectifs chiffrés de réduction avec suivi annuel. » : Le passage du déclaratif au mesurable : bilan contradictoire + objectifs chiffrés : c'est ce qui transforme la clause verte en outil de pilotage, notamment pour tenir les paliers du décret tertiaire.
« Le Preneur permet au Bailleur l'accès aux locaux pour la réalisation des travaux d'amélioration de la performance énergétique. » : Obligation légale du preneur dans le champ de l'annexe (L125-9, 2) : la rappeler et l'organiser (préavis, plages horaires) évite que chaque chantier devienne un bras de fer.
« Le non-respect répété des engagements, non corrigé après mise en demeure, constitue un manquement au sens de la clause résolutoire. » : La dent de la clause verte en contrat commercial : adossée à la clause résolutoire après procédure graduée (bilan, plan correctif, mise en demeure), elle cesse d'être décorative.

ÉviterPièges et erreurs fréquentes

✕
La clause « vitrine » Des engagements de pure intention (« promouvoir les bonnes pratiques environnementales ») ne créent aucune obligation sanctionnable : au premier différend, chacun découvre que la clause verte ne contient rien.
✕
Ignorer les seuils réglementaires Plus de 2 000 m² de bureaux ou commerces sans annexe environnementale, ou 1 000 m² tertiaires sans organisation de la coopération OPERAT : le bail est lacunaire là où la réglementation attend des réponses : et le différend sur « qui doit quoi » est programmé.
✕
Laisser les travaux sans répartition Améliorer la performance énergétique coûte cher : sans clé de répartition écrite (parties communes/privatives, équipements/usages, amortissement), bailleur et preneur se renvoient la facture à chaque campagne.
✕
Sur-promettre en communication Transformer les engagements contractuels en slogans absolus (« neutre en carbone », « 100 % vert ») expose aux pratiques commerciales trompeuses et à l'encadrement spécifique des allégations de neutralité : la clause sincère et documentée protège aussi la communication.

SuivreCe que disent les juges

⚖️ Derniers arrêts : clause verteVérifié à la source
Art. L125-9 du Code de l'environnement (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, Grenelle II)

Les baux conclus ou renouvelés portant sur plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale ; preneur et bailleur se communiquent les informations utiles sur les consommations énergétiques et le preneur permet l'accès pour les travaux d'amélioration.

En clair : Au-delà de 2 000 m² de bureaux ou commerces, le bail doit contenir une annexe verte : information mutuelle sur les consommations et accès pour les travaux d'économie d'énergie.

Décisions vérifiées à la source ; références contrôlées sur Judilibre (open data de la Cour de cassation).

Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.

Questions fréquentesClause verte : vos questions

La clause verte est-elle obligatoire ?▼

Elle l'est sous la forme de l'annexe environnementale pour les baux conclus ou renouvelés portant sur plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces (art. L125-9 C. env.). En dessous, elle est facultative mais de plus en plus pratiquée, notamment pour organiser la coopération qu'exige le dispositif éco-énergie tertiaire dès 1 000 m².

Que doit contenir l'annexe environnementale ?▼

Le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 impose l'inventaire des équipements (chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage, déchets) et de leurs caractéristiques énergétiques, les consommations annuelles réelles d'énergie et d'eau et les quantités de déchets, fournis par chaque partie pour ce qu'elle exploite. Les parties peuvent y ajouter obligations et objectifs de réduction.

Quelle sanction si l'annexe environnementale manque ?▼

Les textes ne prévoient pas de sanction spécifique : l'annexe a une valeur contractuelle et son absence ou sa violation se traite par le droit commun (exécution forcée, dommages et intérêts, voire résiliation selon la gravité). C'est précisément pourquoi une rédaction précise (obligations, indicateurs, procédure d'écart) fait la différence.

Clause verte et décret tertiaire, quel rapport ?▼

Le dispositif éco-énergie tertiaire (art. L174-1 CCH) impose des réductions de consommation par paliers aux bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 m², déclarées sur OPERAT. Il fixe l'objectif mais pas la répartition des efforts entre bailleur et preneur : c'est la clause verte qui organise qui mesure, qui déclare, qui finance quels travaux : sans elle, l'objectif est collectif mais l'effort de personne.

Peut-on prévoir des pénalités environnementales ?▼

Oui : rien n'interdit d'assortir les engagements chiffrés d'une clause pénale ou d'un mécanisme de bonus-malus (sur le loyer, sur le prix). La pénalité doit rester proportionnée : le juge peut modérer une clause pénale manifestement excessive (art. 1231-5 C. civ.) : et l'indicateur incontestable : mieux vaut un référentiel de mesure annexé qu'un chiffre orphelin.

ContinuerClauses liées

Clause d'indexationDéfinition, modèle et pièges à éviterClause de revoyureProgrammer la renégociation du contratClause résolutoire du bailLa résiliation de plein droit du bail

La clause ne suffit pas ? Passez à l'étape suivante.

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Sources juridiques : L125-9 Code de l'environnement (annexe environnementale) · décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 · L174-1 Code de la construction et de l'habitation (dispositif éco-énergie tertiaire) · 1103 et 1104 Code civil ; jurisprudence de la Cour de cassation (décisions publiées, liens vers les textes officiels). Information générale à jour au ; ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.

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