Définition et fondement légal
Commandement de payer clause résolutoire : l'acte de commissaire de justice qui déclenche le compte à rebours. En bail commercial (code de commerce, art. L145-41), le commandement de payer (bail commercial oblige) doit viser expressément la clause résolutoire et reproduire le délai d'un mois laissé au locataire ; à défaut, il ne produit aucun effet résolutoire.
Les 5 conditions de validité (cumulatives)
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1Un acte de commissaire de justice
Le commandement est signifié par commissaire de justice : c'est cette signification qui date le point de départ du délai et confère à l'acte sa force : une lettre recommandée n'en tient pas lieu.
L145-41 C. com. · art. 24 loi 89-462 — vérifié 06/07/2026 -
2Les mentions à peine de nullité
Bail commercial : mention du délai d'un mois (L145-41). Bail d'habitation : mentions de l'article 24 (décompte, avertissements, FSL, délais de paiement) : l'omission d'une mention prescrite entache l'acte de nullité.
L145-41 · art. 24 réd. loi 2023-668 — vérifié 06/07/2026 -
3Un décompte exact et ventilé
Dette détaillée poste par poste et période par période, imputations justifiées : un décompte gonflé ou invérifiable fragilise l'acte et nourrit le grief de mauvaise foi.
Jurisprudence constante — vérifié 06/07/2026 -
4Le visa exprès de la clause résolutoire
Le commandement doit annoncer la sanction : viser la clause du bail (article, date) et avertir qu'à défaut de paiement dans le délai, la résiliation sera acquise de plein droit.
L145-41 · jurisprudence constante — vérifié 06/07/2026 -
5L'information sur le régime des délais depuis 2026
Pour les impayés de loyers (demandes depuis le 28/05/2026), délais de paiement et suspension de la clause supposent un locataire en capacité de régler sa dette et ayant repris le loyer courant avant la première audience : l'acte prudent en informe le locataire.
Art. 63 loi n° 2026-403 du 26/05/2026 — vérifié 06/07/2026
Exemple de rédaction, commenté ligne à ligne
Extraits commentés : pourquoi chaque membre de phrase d'une clause bien rédigée est là :
« …de payer, dans le délai d'UN MOIS à compter de la signification du présent acte… »
La mention cardinale : sans elle, le commandement est nul (L145-41) et le compte à rebours n'a jamais commencé. La capitalisation typographique est une pratique de lisibilité, pas une exigence légale : mais elle coupe court à la discussion.
« Le présent commandement vise expressément la clause résolutoire stipulée à l'article [X] du bail du [date]… »
Le visa précis (article, date du bail) relie l'acte à la clause qu'il met en œuvre : le preneur sait ce qu'il encourt, et le juge constate une mise en demeure complète.
« …selon décompte détaillé annexé (périodes, échéances, imputations). »
Le décompte annexé est la meilleure défense du bailleur : il prouve la réalité de la dette, neutralise la contestation globale et écarte le soupçon de commandement « gonflé » délivré de mauvaise foi.
« Le preneur est informé que l'octroi de délais… est subordonné à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. »
L'information issue de la loi du 26 mai 2026 : elle ne crée pas la règle, elle la porte à la connaissance du locataire au moment où il peut encore agir : et documente la loyauté du bailleur.
Pièges et erreurs fréquentes
Ce que disent les juges
Le délai du commandement ne peut être contractuellement réduit : la clause résolutoire stipulant un délai inférieur au délai légal d'un mois est réputée non écrite en son entier, y compris pour les baux en cours.
La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas cantonnée aux impayés de loyers : elle peut être accordée quel que soit le manquement visé par le commandement.
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Commandement de payer visant la clause résolutoire : vos questions
Délai commandement de payer clause résolutoire : combien de temps pour régulariser ?
Un mois en bail commercial (L145-41), six semaines en bail d'habitation pour les impayés (article 24 de la loi de 1989, depuis la loi du 27 juillet 2023). Le délai court de la signification par le commissaire de justice. À son expiration, si la dette visée n'est pas intégralement réglée, la résiliation est acquise de plein droit.
Une lettre recommandée peut-elle remplacer le commandement ?
Non : le commandement est un acte de commissaire de justice. La lettre recommandée peut servir de relance amiable (et documenter la bonne foi du bailleur) mais elle ne fait pas courir le délai de la clause résolutoire.
Le locataire peut-il contester le commandement ?
Oui, sur plusieurs terrains : nullité pour mention manquante, décompte inexact ou dette non exigible, mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre, ou demande de délais de paiement. Attention : pour les impayés de loyers, depuis le 28 mai 2026, délais et suspension supposent la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience et la capacité de régler la dette.
Que se passe-t-il si le locataire paie une partie seulement ?
Le paiement partiel n'empêche pas la résiliation : la clause exige le règlement intégral des causes du commandement dans le délai. Le locataire qui ne peut pas tout payer doit saisir le juge de délais de paiement avant l'expiration : en remplissant désormais les conditions de la loi du 26 mai 2026 pour les dettes de loyers.
Le bailleur doit-il ensuite saisir le juge ?
En pratique, oui : la résiliation est acquise de plein droit, mais l'expulsion suppose un titre : le bailleur assigne (souvent en référé) pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion. Le juge vérifie la régularité du commandement, l'expiration du délai et la bonne foi ; il ne peut plus suspendre la clause hors des conditions légales.
Commandement de payer visant la clause résolutoire bail commercial : que doit-il contenir ?
Trois éléments au minimum : le visa exprès de la clause résolutoire du bail, le détail des sommes réclamées et la reproduction du délai d'un mois de l'article L145-41 du code de commerce. Un commandement muet sur la clause ou sur le délai ne peut pas faire jouer la résiliation de plein droit ; il vaut au mieux mise en demeure.
