Définition et fondement légal
La clause de résiliation de plein droit (ou clause résolutoire) met fin au bail automatiquement, sans que le juge ait à apprécier la gravité du manquement, une fois la procédure respectée : commandement resté infructueux en bail commercial (code de commerce, art. L145-41), délais de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en bail d'habitation.
Les 5 conditions de validité (cumulatives)
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1Un commandement régulier, socle de tout
La clause ne produit effet qu'après un commandement signifié par commissaire de justice, mentionnant le délai légal (à peine de nullité en bail commercial) et resté infructueux à son expiration.
L145-41 C. com. · art. 24 loi 89-462 — vérifié 06/07/2026 -
2Le délai légal, plancher d'ordre public
Un mois en bail commercial, six semaines en bail d'habitation pour les impayés : la clause qui stipule moins est réputée non écrite en son entier, même dans les baux en cours.
L145-41 · art. 24 · Cass. 3e civ., 6 nov. 2025 — vérifié 06/07/2026 -
3Des manquements expressément visés
La clause résolutoire est d'interprétation stricte : elle ne joue que pour les manquements qu'elle énumère : et, en habitation, uniquement dans les cas autorisés par l'article 24.
Jurisprudence constante · art. 24 loi 89-462 — vérifié 06/07/2026 -
4Une mise en œuvre de bonne foi
La clause résolutoire invoquée de mauvaise foi (commandement pendant les vacances du preneur, dette dérisoire, tolérance ancienne brutalement rompue) est privée d'effet par le juge.
Art. 1104 C. civ. · jurisprudence constante — vérifié 06/07/2026 -
5Le nouveau régime des délais et de la suspension (2026)
Pour les impayés de loyers (demandes depuis le 28/05/2026), le juge ne peut accorder des délais et suspendre la clause que si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.
Art. 63 loi n° 2026-403 du 26/05/2026 · L145-41 — vérifié 06/07/2026
Exemple de rédaction, commenté ligne à ligne
Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :
« …et un mois après un commandement de payer resté infructueux, mentionnant expressément ce délai et la présente clause… »
Les deux mentions qui sauvent la procédure : le délai (exigé à peine de nullité du commandement par L145-41) et le visa de la clause (la jurisprudence exige que le commandement indique au preneur ce qu'il encourt).
« …le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur… »
La résiliation automatique reste une option du bailleur : sans cette réserve, un preneur habile pourrait invoquer la clause contre le bailleur pour sortir d'un bail devenu encombrant.
« L'occupation postérieure donnera lieu à une indemnité égale au dernier loyer majorée des charges, sans que ce versement puisse valoir renonciation à la résiliation acquise. »
Le garde-fou classique : encaisser l'indemnité d'occupation sans qu'on puisse y voir la poursuite du bail : la renonciation à une résiliation acquise ne se présume pas, mais mieux vaut l'écrire.
« Le Preneur est informé qu'en cas de défaut de paiement des loyers, il ne peut obtenir la suspension… que s'il est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. »
La transposition de la loi du 26 mai 2026 : l'information donnée dans le bail évite la découverte à l'audience et crédibilise la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre.
Pièges et erreurs fréquentes
Ce que disent les juges
La clause résolutoire d'un bail commercial stipulant un délai inférieur au délai d'un mois de l'article L145-41 est réputée non écrite en son entier ; la solution s'applique aux baux en cours.
La suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée quel que soit le manquement visé par le commandement, et non pour les seuls impayés de loyers.
Décisions vérifiées à la source ; références contrôlées sur Judilibre (open data de la Cour de cassation).
Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.
Clause de résiliation de plein droit : vos questions
Clause de résiliation de plein droit et clause résolutoire, est-ce la même chose ?
Oui : en matière de bail, les deux expressions désignent la même stipulation : celle qui met fin au bail automatiquement après un commandement resté infructueux, le juge se bornant à constater la résiliation. « Résiliation de plein droit » insiste sur l'automaticité, « clause résolutoire » est le terme générique du droit des contrats (art. 1225 C. civ.).
Le bail contient-il une clause de résiliation de plein droit ? Est-elle obligatoire ?
Depuis la loi du 27 juillet 2023, oui pour les impayés : le bail doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Le délai du commandement est de six semaines. Dans les baux antérieurs sans clause, le bailleur reste renvoyé à la résiliation judiciaire.
Le locataire peut-il encore obtenir des délais de paiement ?
Oui, mais sous conditions durcies : pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, le juge ne peut accorder des délais (et suspendre les effets de la clause) que si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026). La suspension reste en revanche possible quel que soit le manquement visé par le commandement.
Que se passe-t-il si le commandement ne mentionne pas le délai d'un mois ?
En bail commercial, le commandement est nul (L145-41 : la mention est exigée « à peine de nullité ») : la clause résolutoire n'a pas pu jouer et la procédure repart de zéro. C'est le premier point que vérifie l'avocat du preneur : et la première cause d'échec des bailleurs pressés.
Le bailleur peut-il refuser le paiement fait après l'expiration du délai ?
La résiliation est acquise à l'expiration du délai du commandement resté infructueux : un paiement tardif ne la fait pas revivre, sauf renonciation du bailleur : qui ne se présume pas. D'où l'intérêt, côté bailleur, de stipuler que l'encaissement de l'indemnité d'occupation ne vaut pas renonciation.
Clause de résiliation de plein droit Visale : pourquoi la question se pose-t-elle ?
La garantie Visale (Action Logement) s'adosse à un bail d'habitation conforme à la loi du 6 juillet 1989, dont l'article 24 encadre précisément la clause de résiliation de plein droit pour impayés. Avant de solliciter la garantie, vérifiez que votre bail contient bien cette clause et qu'elle reprend les délais légaux : c'est elle qui structure la procédure en cas d'impayé.
