Définition et fondement légal
Les 5 conditions de validité (cumulatives)
-
1Une offre précise engage
L'offre comprenant les éléments essentiels (bien, prix) et exprimant la volonté d'être lié forme le contrat dès son acceptation pure et simple.
Art. 1113, 1114 et 1118 C. civ. — vérifié 11/07/2026 -
2Une rétractation encadrée
L'offre ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé (ou d'un délai raisonnable) ; la rétractation irrégulière engage la responsabilité de son auteur.
Art. 1116 C. civ. — vérifié 11/07/2026 -
3Aucun versement à ce stade
Tout engagement unilatéral souscrit en vue d'une acquisition immobilière pour lequel un versement est exigé est frappé de nullité.
Art. 1589-1 C. civ. — vérifié 11/07/2026 -
4Les conditions suspensives, dès l'offre
Annoncer la condition de prêt (et les autres) dès l'offre cadre l'avant-contrat à venir, où la condition légale de l'article L.313-41 s'appliquera avec sa durée minimale d'un mois.
Art. L.313-41 C. conso · pratique notariale — vérifié 11/07/2026 -
5La rétractation légale préservée au compromis
L'acquéreur non professionnel bénéficiera, au stade de l'avant-contrat, du délai de rétractation de dix jours : l'offre acceptée ne l'en prive pas.
Art. L.271-1 CCH — vérifié 11/07/2026
Exemple de rédaction, commenté ligne à ligne
Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :
« …offre irrévocablement d'acquérir le bien… au prix de 320 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt… »
Une vraie offre : bien désigné, prix ferme, condition annoncée : son acceptation pure et simple forme l'accord (art. 1113 C. civ.).
« La présente offre est valable dix (10) jours ; à défaut d'acceptation écrite dans ce délai, elle sera caduque de plein droit. »
La fenêtre de validité : passé le délai, l'offrant est libéré automatiquement : et avant ce terme, il ne peut se rétracter sans engager sa responsabilité.
« Aucune somme n'est versée à l'appui de la présente offre (art. 1589-1 C. civ.). »
Le rappel protecteur : exiger un versement à l'appui d'un engagement unilatéral d'acquérir frappe cet engagement de nullité.
Pièges et erreurs fréquentes
Cette clause évolue : restez informé
Le suivi jurisprudentiel de cette clause est automatisé : chaque nouvel arrêt publié au Bulletin est détecté quotidiennement via Judilibre (open data de la Cour de cassation) et ajouté ici avec sa référence et son sommaire officiels.
Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.
À lire aussi
Offre d'achat avec clause suspensive : vos questions
Une offre d'achat m'engage-t-elle vraiment ?
Oui, si elle est précise (bien, prix) et ferme : son acceptation pure et simple par le vendeur forme le contrat (art. 1113 et 1118 C. civ.). D'où l'importance d'y annoncer dès ce stade les conditions suspensives.
Puis-je mettre une condition de prêt dans mon offre ?
Oui, et c'est recommandé : indiquer montant, durée et taux maximal du prêt envisagé cadre la négociation. La condition légale de l'article L.313-41 (durée minimale d'un mois) s'appliquera ensuite à l'avant-contrat.
Le vendeur peut-il exiger un chèque avec l'offre ?
Non : tout engagement unilatéral d'acquérir un immeuble pour lequel un versement est exigé est frappé de nullité (art. 1589-1 C. civ.). Les fonds n'interviennent qu'à l'avant-contrat, entre les mains d'un séquestre.
Puis-je retirer mon offre avant la réponse du vendeur ?
Pas librement : l'offre ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé (ou d'un délai raisonnable). Une rétractation prématurée empêche la vente mais engage la responsabilité de l'offrant (art. 1116 C. civ.).
Aurai-je encore un droit de rétractation après acceptation ?
Oui : l'acquéreur non professionnel dispose de dix jours de rétractation à compter de la notification de l'avant-contrat signé (art. L.271-1 CCH) : l'offre acceptée ne fait pas perdre cette protection.
