Actav Suite
Création & cession d'entreprise
Suivre mon dossier avec mon avocat : statuts, actes, messagerie, formalités.
Actav Vigilance
Surveillance des procédures collectives
Surveiller mes clients et mes créances, être alerté d'un redressement ou d'une liquidation.
Deux services indépendants, donc deux comptes distincts : vous pouvez avoir les deux avec la même adresse e-mail.
La caution : dépôt de garantie ou garant, plafond 1 ou 2 mois, restitution sous 1 à 2 mois, majoration 10 %. Le point complet 2026, vérifié par avocat.
La caution désigne deux choses très différentes selon qu'on parle courant ou droit. Dans le langage de tous les jours, « la caution » est l'argent versé à l'entrée dans un logement : son vrai nom juridique est le dépôt de garantie, plafonné par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à un mois de loyer hors charges en location vide, et à deux mois en meublé par l'article 25-6. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. En droit, la caution est au contraire une personne : l'article 2288 du code civil définit le cautionnement comme le contrat par lequel une caution s'oblige à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Les deux se cumulent, et une caution airbnb n'obéit à aucune de ces deux règles, car la plateforme interdit à la plupart des hôtes de facturer une caution.
Sur Actav (actav.fr), retrouvez des modèles rédigés par avocat dans la bibliothèque de modèles.La caution est probablement le mot le plus mal employé du droit du logement, et ce malentendu coûte cher chaque année à des locataires comme à des bailleurs. Quand un locataire écrit « le propriétaire ne m'a pas rendu ma caution », il parle d'une somme d'argent. Quand un juriste lit la même phrase, il comprend qu'une personne s'est engagée à payer les dettes d'une autre. Les deux ont raison dans leur registre : le langage courant a donné au mot « caution » un sens que la loi ne lui donne pas.
Ce guide traite les deux réalités, dans l'ordre où elles se posent. D'abord la somme versée à l'entrée, son vrai nom, son plafond, ses délais et ses pénalités de retard. Ensuite la personne qui se porte garante, son acte, son engagement et ses limites. Puis les cas particuliers qui font l'essentiel des recherches : la caution en location saisonnière et sur Airbnb, la colocation, le montant maximum réclamable, la restitution après de longues années de location, et les solutions numériques de garantie. Chaque règle citée renvoie au texte en vigueur sur Légifrance ou à la fiche officielle de l'administration, lue à la date de publication de cet article.
Commençons par le texte, car il tranche la question en une phrase. L'article 2288 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022, énonce que « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». La caution est donc un être humain ou un organisme, jamais une somme. Le même article ajoute une précision peu connue : le cautionnement « peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu ».
L'argent que le locataire verse en entrant dans les lieux porte, lui, un autre nom. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l'appelle le dépôt de garantie et n'emploie jamais le mot « caution » pour le désigner. Il précise que ce dépôt sert « à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire » et qu'« il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ».
| Ce que dit le langage courant | Le nom juridique exact | Nature | Texte applicable |
|---|---|---|---|
| « J'ai versé une caution de 800 € » | Dépôt de garantie | Une somme d'argent remise au bailleur | Art. 22 loi du 6 juillet 1989 |
| « Mon père est ma caution » | Caution, ou cautionnement | Une personne qui s'engage à payer | Art. 2288 code civil et art. 22-1 loi du 6 juillet 1989 |
| « Le propriétaire garde ma caution » | Retenue sur le dépôt de garantie | Déduction justifiée des sommes dues | Art. 22 loi du 6 juillet 1989 |
| « La caution Airbnb a été bloquée » | Dépôt de garantie contractuel, ou préautorisation bancaire | Somme relevant du contrat et des règles de la plateforme | Contrat de location saisonnière, hors loi du 6 juillet 1989 |
Cette distinction n'est pas un raffinement de vocabulaire : elle change le régime applicable. Le dépôt de garantie a un plafond légal, un délai de restitution et une pénalité de retard automatique. Le cautionnement, lui, n'a ni plafond ni délai, mais il exige un écrit signé, une mention apposée de la main de la caution et le respect de conditions strictes sous peine de nullité. Confondre les deux conduit à réclamer la mauvaise chose au mauvais interlocuteur.
Un bailleur peut demander les deux à la fois. Le dépôt de garantie et le cautionnement sont deux garanties de nature différente : une somme d'un côté, l'engagement d'une personne de l'autre. Rien n'interdit de les cumuler. Ce que l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, c'est autre chose : demander un cautionnement quand on a déjà souscrit « une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire », sauf pour un logement loué à un étudiant ou un apprenti.
C'est la question la plus posée, et la réponse tient en deux chiffres qui ne se confondent pas. Tout dépend de la nature du logement loué.
| Type de location | Plafond du dépôt de garantie | Base de calcul | Texte |
|---|---|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 1 mois de loyer maximum | Loyer en principal, c'est-à-dire hors charges | Art. 22 loi du 6 juillet 1989 |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer maximum | Loyer en principal, hors charges | Art. 25-6 loi du 6 juillet 1989 |
| Loyer payable d'avance pour plus de deux mois | Aucun dépôt de garantie possible | Sans objet | Art. 22 loi du 6 juillet 1989 |
| Location saisonnière ou de tourisme | Aucun plafond légal, montant contractuel | Fixé librement par le contrat | Hors loi du 6 juillet 1989 |
L'article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 est explicite sur le meublé : « Par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. » Le mot important est « dérogation » : seul le plafond change. Les délais de restitution de l'article 22 restent ceux du droit commun, y compris en meublé.
Trois pièges reviennent constamment, et ils portent tous sur le calcul du montant.
Un exemple chiffré fixe les idées. Pour un studio meublé loué 620 € hors charges, le dépôt de garantie peut atteindre 1 240 €. Le même studio loué vide au même prix plafonne à 620 €. Et si le bail prévoit un paiement du loyer au trimestre, donc pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, sauf si le locataire demande à revenir au paiement mensuel.
Le délai de restitution est la règle la plus utile de tout ce guide, et elle repose sur une seule variable : la comparaison des deux états des lieux.
| Situation à la sortie | Délai maximal de restitution | Point de départ du délai |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée | 1 mois | Remise des clés au bailleur ou à son mandataire |
| État des lieux de sortie non conforme (dégradations constatées) | 2 mois | Remise des clés en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception |
| Logement en immeuble collectif, charges non encore arrêtées | Provision de 20 % maximum conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes | Solde versé dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes |
L'article 22 pose la pénalité de retard sans laisser de marge d'appréciation : « À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Le mot « commencée » compte : un seul jour de retard sur un nouveau mois déclenche une majoration entière.
Prenons un locataire d'un logement vide à 750 € hors charges, avec un dépôt de garantie de 750 € et un état des lieux de sortie conforme. Les clés sont rendues le 5 mars. Le bailleur doit donc restituer avant le 5 avril.
Le locataire qui n'a pas donné sa nouvelle adresse perd la majoration. L'article 22 impose au locataire d'indiquer au bailleur, « lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile ». Le dernier alinéa en tire la conséquence : la majoration de 10 % « n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ». La créance sur le dépôt lui-même reste due, mais la pénalité tombe.
Le nouveau propriétaire. L'article 22 le prévoit expressément : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. » Autrement dit, un accord entre l'ancien et le nouveau propriétaire pour laisser la charge au premier ne se retourne pas contre le locataire : celui-ci réclame au bailleur en place au moment de son départ.
Passons maintenant à la caution au sens propre, celle qui est une personne. La fiche officielle « Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé », vérifiée le 10 avril 2025, la définit simplement : « la caution locative est une personne ou un organisme » qui s'engage par écrit, dans un acte de cautionnement, à payer les dettes locatives du locataire si celui-ci ne les paie pas.
Voici le déroulé complet, dans l'ordre où les étapes se présentent.
Beaucoup de modèles en circulation sur internet reproduisent encore une formule normée qui a disparu. Depuis l'ordonnance du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, la règle est celle de l'article 2297 du code civil : « À peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. »
Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, la loi n'impose plus de recopier une phrase au mot près : elle impose que la caution écrive elle-même une mention exprimant son engagement et son montant, en toutes lettres et en chiffres. Ensuite, si le montant en chiffres et le montant en lettres divergent, c'est la version en lettres qui l'emporte. Le second alinéa ajoute une règle décisive : « Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. »
L'article 2290 du code civil pose la distinction : « Le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous. » La fiche service-public.gouv.fr en donne la traduction pratique. Avec une caution simple, l'engagement « permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives ». Avec une caution solidaire, il « permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire ».
En pratique, la quasi-totalité des actes proposés par les bailleurs sont solidaires. Une personne qui accepte de se porter caution doit donc lire cette clause avant de signer : elle détermine si elle sera sollicitée en dernier recours ou dès le premier loyer manquant.
Tout dépend de ce que l'acte prévoit. L'article 22-1 organise une seule sortie unilatérale : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. » À l'inverse, un engagement conclu pour une durée déterminée, par exemple la durée du bail et de ses renouvellements, ne peut pas être rompu unilatéralement avant son terme. La fiche officielle précise en outre que la résiliation d'un engagement à durée indéterminée « ne prend effet qu'à l'expiration du bail » en cours.
Une caution Airbnb n'obéit à aucune des règles vues jusqu'ici. La loi du 6 juillet 1989 régit les résidences principales : elle ne s'applique pas à une location de courte durée à un touriste. Le régime applicable est donc celui du contrat, complété par les règles de la plateforme.
Et ces règles sont plus restrictives que la plupart des voyageurs ne l'imaginent. La page d'aide officielle « Cautions » d'Airbnb pose le principe : « La plupart des hôtes ne sont pas autorisés à facturer des cautions. » Une exception limitée subsiste : « certains hôtes, y compris certains hôtes connectés par logiciel, peuvent percevoir une caution en dehors de la plateforme Airbnb ». Les hôtels suivent une logique distincte, puisqu'ils « peuvent demander une carte de crédit au moment de l'enregistrement pour couvrir le coût des faux frais ou une caution ».
| Point de comparaison | Location de résidence principale | Location courte durée type Airbnb |
|---|---|---|
| Nom exact de la somme | Dépôt de garantie | Dépôt de garantie contractuel ou préautorisation bancaire |
| Plafond | 1 mois hors charges (vide), 2 mois (meublé) | Aucun plafond légal, fixé par le contrat ou l'annonce |
| Délai de restitution | 1 mois ou 2 mois selon l'état des lieux | Aucun délai légal, défini par le contrat et les règles de la plateforme |
| Pénalité de retard | 10 % du loyer mensuel par mois commencé | Aucune pénalité automatique |
| Texte de référence | Art. 22 et 25-6 loi du 6 juillet 1989 | Contrat entre les parties et conditions de la plateforme |
La plateforme a substitué à la caution classique un mécanisme de réclamation. Selon la même page d'aide, en cas de dommages « l'hôte peut demander un remboursement au voyageur par l'intermédiaire de notre Centre de résolution ». Concrètement, l'hôte ne détient pas la somme d'avance : il formule une demande après le séjour, le voyageur peut l'accepter ou la contester, et la plateforme arbitre si aucun accord n'est trouvé.
Deux réflexes protègent efficacement le voyageur. Le premier consiste à photographier le logement à l'arrivée et au départ, horodatage compris : c'est l'équivalent de l'état des lieux, et c'est la seule preuve utile en cas de contestation. Le second consiste à lire l'annonce avant de réserver, car un hôte autorisé à percevoir une caution hors plateforme doit l'indiquer dans les frais annoncés. Une demande de caution formulée après la confirmation de la réservation ne correspond pas au fonctionnement décrit par la plateforme.
Attention à la nature de l'occupation. Si le séjour se prolonge et que le logement devient la résidence principale de l'occupant, le régime change : la location relève alors de la loi du 6 juillet 1989, avec son plafond, ses délais de restitution et sa majoration de retard. La qualification ne dépend pas du nom donné au contrat mais de l'usage réel du logement.
Trois situations concentrent l'essentiel des difficultés : la colocation, les longues locations et les garanties numériques qui remplacent le garant familial.
C'est le point sur lequel les parents se retrouvent le plus souvent engagés bien au-delà de ce qu'ils croyaient. Deux solidarités se superposent en colocation, et il faut les distinguer.
Quand les deux se cumulent, un parent qui se porte caution solidaire pour son enfant peut se voir réclamer la totalité du loyer de l'appartement, y compris la part des autres colocataires. Le point de vigilance est donc la rédaction de l'acte : l'article 22-1 impose de faire figurer le montant du loyer et ses conditions de révision, et le montant plafond exprimé en toutes lettres et en chiffres, exigé par l'article 2297 du code civil, reste l'outil le plus efficace pour borner ce risque.
La loi apporte toutefois deux protections propres à la colocation, souvent ignorées. Le VI de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose d'abord que « l'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution ». Ce nommage n'est donc pas une faveur à négocier avec le bailleur : c'est une condition de validité de l'acte.
Le même texte borne ensuite l'engagement dans le temps. La solidarité du colocataire qui part « et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ». À défaut de remplaçant, elles s'éteignent « au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ». Un parent caution n'est donc pas engagé indéfiniment : six mois après le congé régulier de son enfant, son engagement tombe, même si la colocation continue sans lui.
Après une longue location, deux règles priment sur toutes les autres. La première est bonne pour le locataire : le montant du dépôt n'a pas bougé. L'article 22 interdit toute révision en cours de bail, y compris renouvelé, et exclut tout intérêt au bénéfice du locataire. Le bailleur restitue donc exactement la somme versée dix ans plus tôt, ni plus ni moins, majorations de retard mises à part.
La seconde règle est un couperet : l'action se prescrit. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Le locataire dispose donc de trois ans à compter de l'expiration du délai de restitution pour agir, pas de dix ans.
| Question après une longue location | Réponse | Fondement |
|---|---|---|
| Le montant est-il revalorisé après dix ans ? | Non, ni révision ni intérêts | Art. 22 loi du 6 juillet 1989 |
| Le bailleur peut-il déduire l'usure normale du logement ? | Non, seules les sommes dues et dûment justifiées sont déductibles | Art. 22 loi du 6 juillet 1989 |
| Combien de temps pour agir en justice ? | 3 ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits | Art. 7-1 loi du 6 juillet 1989 |
| Le logement a changé de propriétaire entre-temps | La restitution incombe au nouveau bailleur | Art. 22 loi du 6 juillet 1989 |
Sur le fond, le débat porte presque toujours sur les retenues. L'article 22 n'autorise la déduction que des « sommes restant dues au bailleur » et de celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Une retenue sans devis, sans facture et sans état des lieux de sortie comparant point par point avec l'entrée ne remplit pas cette condition. Après dix ans d'occupation, la vétusté normale du logement pèse d'ailleurs lourdement dans l'appréciation : un revêtement usé par le temps n'est pas une dégradation imputable au locataire.
Le locataire qui ne trouve pas de garant personnel dispose d'une solution publique et gratuite. La fiche officielle « Garantie Visale », vérifiée le 23 janvier 2026, la présente ainsi : « C'est une caution locative gratuite, qu'Action Logement accorde pour certains logements mis en location en métropole, dans les Drom ou à Saint-Martin. » Le mécanisme est celui d'un cautionnement classique, mais dématérialisé : « le locataire doit obtenir le visa d'Action Logement et le bailleur doit accepter l'acte de cautionnement ».
| Élément de la garantie Visale | Ce qui est pris en charge |
|---|---|
| Loyers et charges impayés, secteur privé | Au maximum 36 mois d'impayés durant les 3 premières années du bail |
| Dégradations locatives au départ définitif du locataire | Au maximum 2 mois de loyer et charges inscrits dans le bail |
| Dommages mobiliers | Au maximum 1 mois de loyer, pour le seul travailleur saisonnier (non pris en charge pour les autres locataires) |
| Coût pour le locataire et le bailleur | Gratuit |
| Condition tenant aux parties | Le locataire et le bailleur ne doivent pas être membres de la même famille |
Le dispositif reste conditionné au profil du locataire et au montant du loyer, avec des plafonds différents selon la région. En Île-de-France, la fiche fixe par exemple à 1 940 € charges comprises le loyer maximal ouvrant droit à la garantie pour un étudiant ou un alternant de moins de 30 ans : jusqu'à 1 000 € de loyer aucune condition de ressources n'est exigée, et de 1 000,01 € à 1 940 € le total des ressources du locataire doit dépasser 2 000 €. Action Logement prend en outre en charge la procédure de recouvrement. Attention toutefois : Visale reste un cautionnement, donc une garantie personnelle. Elle ne dispense pas du dépôt de garantie, qui est une somme et relève d'un tout autre article.
Quand le délai est dépassé, la marche à suivre est balisée et il vaut mieux la respecter dans l'ordre, car la dernière étape suppose que la première ait été tentée.
La tentative amiable n'est pas facultative sous 5 000 €. La même fiche officielle est explicite : « Vous devez obligatoirement tenter une conciliation, une médiation ou une procédure participative lorsque le montant de vos demandes est inférieur ou égal à 5 000 €. » Un dépôt de garantie dépasse rarement ce seuil : saisir le juge sans avoir tenté l'amiable expose donc à voir la demande écartée. C'est l'erreur de procédure la plus fréquente dans ces dossiers.
La situation inverse obéit à d'autres règles. Le bailleur confronté à des loyers impayés dispose d'abord de la clause résolutoire du bail. L'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit que tout bail d'habitation contient une clause de résiliation de plein droit « pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie », et que « cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Ce délai de six semaines est celui de la loi du 27 juillet 2023. De très nombreux contenus en ligne annoncent encore deux mois, qui était l'ancien délai : c'est une information périmée. Le commandement de payer doit d'ailleurs contenir, à peine de nullité, « la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ». Notons aussi que la clause vise expressément le non-versement du dépôt de garantie : un locataire qui n'a jamais payé sa « caution » d'entrée s'expose à la résiliation du bail au même titre qu'un impayé de loyer.
Sur Actav (actav.fr), le modèle de bail d'habitation rédigé par avocat est proposé à 59,00 €. Il s'agit d'un fichier Word modifiable de 16 pages, conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre la durée, le loyer, le dépôt de garantie et le congé. Le générateur de lettre de garant est de son côté 100 % gratuit et sans inscription : il délivre une version Word modifiable et un PDF prêt à imprimer.
Deux corps de règles, selon ce que le mot désigne. Pour la somme versée à l'entrée, dont le vrai nom est le dépôt de garantie, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un plafond d'un mois de loyer en principal en location vide, sans révision possible en cours de bail et sans intérêt au bénéfice du locataire. L'article 25-6 porte ce plafond à deux mois en location meublée. Aucun dépôt ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. Pour la personne qui se porte garante, l'article 2288 du code civil définit le cautionnement et l'article 2297 impose à la caution personne physique d'apposer elle-même une mention exprimant son engagement, avec un montant en toutes lettres et en chiffres, à peine de nullité. L'article 22-1 de la loi de 1989 interdit par ailleurs au bailleur déjà couvert par une assurance loyers impayés de demander un cautionnement, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Un délai de restitution, une pénalité et une prescription. Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, le solde étant versé dans le mois qui suit leur approbation définitive. Passé le délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard. Enfin, l'article 7-1 de la même loi prescrit toutes les actions dérivant d'un contrat de bail par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Deux dossiers distincts, selon qu'il s'agit de la somme ou de la personne. Pour récupérer un dépôt de garantie : le contrat de location, la quittance ou la preuve du versement initial, l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, la preuve de la remise des clés avec sa date, la lettre indiquant la nouvelle adresse et les échanges avec le bailleur. Pour constituer un cautionnement : la pièce d'identité de la caution, un justificatif de domicile, un justificatif d'activité professionnelle et des justificatifs de ressources ; pour une personne morale, un extrait Kbis de moins de trois mois et l'identité du représentant. L'acte de cautionnement doit lui-même faire apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision, reproduire l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et comporter la mention apposée par la caution. Le bailleur remet enfin à la caution un exemplaire du contrat de location.
Cinq erreurs coûtent régulièrement de l'argent. Ne pas transmettre sa nouvelle adresse lors de la remise des clés : l'article 22 supprime alors la majoration de 10 % par mois de retard. Calculer le plafond sur le loyer charges comprises alors que la loi vise le loyer en principal, donc hors charges. Signer un acte de cautionnement sans plafond chiffré, alors que l'article 2297 du code civil permet de borner l'engagement par un montant exprimé en toutes lettres et en chiffres. Recopier une mention manuscrite trouvée en ligne : la formule normée de l'ancien texte a été remplacée le 1er janvier 2022 et continue pourtant de circuler. Saisir le juge sans tentative amiable préalable pour une demande inférieure ou égale à 5 000 €, alors que cette tentative est obligatoire. Ajoutons une erreur de calendrier : attendre au-delà de trois ans, terme de la prescription de l'article 7-1.
Quatre étapes, dans cet ordre. Adressez d'abord une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, rappelant la date de remise des clés, l'échéance du délai légal, le montant réclamé et la majoration de 10 % par mois commencé, pièces jointes à l'appui. Saisissez ensuite la commission départementale de conciliation du département où se trouve le logement : elle intervient gratuitement, traite les litiges de dépôt de garantie et rend son document au maximum dans les deux mois suivant la saisine, le bail mobilité étant exclu de son champ. Le conciliateur de justice ou un médiateur constituent une voie équivalente. Saisissez enfin le juge des contentieux du tribunal de proximité ou du tribunal judiciaire du lieu où se situe le bien loué. Cette tentative amiable est obligatoire lorsque le montant des demandes est inférieur ou égal à 5 000 €.
Pas pour l'essentiel des situations. La mise en demeure s'écrit sans avocat, la saisine de la commission départementale de conciliation est gratuite et ne suppose aucune représentation, et le conciliateur de justice intervient également sans frais. Devant le juge des contentieux de la protection, la représentation par avocat n'est pas imposée pour les litiges locatifs courants portant sur un dépôt de garantie. L'accompagnement devient utile dans trois cas : lorsque le montant en jeu est important, notamment en meublé où le dépôt atteint deux mois de loyer ; lorsqu'un cautionnement solidaire est mis en jeu et que l'étendue de l'engagement se discute, en particulier en colocation ; et lorsque le litige sur le dépôt s'ajoute à un contentieux plus large sur les impayés ou le congé. Une assurance de protection juridique, souvent incluse dans un contrat multirisque habitation, peut prendre en charge ces frais.
Côté locataire qui entre dans les lieux : vérifiez que le montant demandé respecte le plafond légal (un mois hors charges en vide, deux mois en meublé), exigez une trace écrite du versement, et réalisez un état des lieux d'entrée détaillé, photos à l'appui. Côté personne qui se porte caution : demandez le contrat de location, vérifiez le caractère simple ou solidaire de l'engagement, contrôlez sa durée, apposez vous-même la mention exigée par l'article 2297 du code civil avec un montant plafond en toutes lettres et en chiffres, et conservez un exemplaire de l'acte et du bail. Côté locataire qui part : fixez un état des lieux de sortie contradictoire, remettez les clés contre preuve datée, communiquez votre nouvelle adresse par écrit le jour même, puis comptez un mois si l'état des lieux est conforme et deux mois sinon avant de mettre en demeure.
Modèle de bail d'habitation pour location vide, conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : durée, loyer, dépôt de garantie et congé encadrés. Fichier Word modifiable de 16 pages.
