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Le Clausier · Sources officielles

Clauses abusives du bail de location : la liste et les recours

Définition en clair, modèle rédigé par avocat à copier, générateur personnalisé et analyseur de validité : tout est gratuit sur cette page.

Me Manel Sghari, avocate au Barreau de ParisDirection de la publication : Me Manel Sghari, avocat au Barreau de ParisSources officielles vérifiées : 6 juillet 2026·Sources : 4 et 7-1 loi n°89-462 du 06/07/1989 ; 7 g) et 17-1 loi de 1989 ; L.145-15 C. com. (bail commercial, FAQ) · Cour de cassation

Cette page fournit une information juridique générale, établie à partir de sources officielles (Légifrance, Cour de cassation) vérifiées le 6 juillet 2026. Elle ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel.

Définition

Dans un bail d'habitation, les clauses interdites sont celles que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrites : pénalités et amendes, interdiction d'héberger, exonération du bailleur, frais de relance, visites imposées les jours fériés… La clause tombe, le bail reste : le locataire l'ignore et se fait rembourser l'indu.

À quoi elle sertUne liste d'ordre public : peu importe que le locataire ait signé : la clause figurant dans la liste de l'article 4 est réputée non écrite de plein droit, sans qu'un juge ait besoin de l'annuler.
Condition cléNullité partielle : seule la clause illicite est privée d'effet, le bail demeure valable pour le surplus : et les sommes versées en application d'une clause non écrite (frais de relance, pénalités) se restituent dans la limite de la prescription triennale de l'article 7-1.
Le risqueLe réflexe rédactionnel côté bailleur : remplacer les clauses illicites par leurs équivalents licites : résiliation pour défaut d'assurance encadrée (art. 7 g), révision annuelle du loyer indexée sur l'IRL (art. 17-1) : c'est précisément ce que produit le générateur de la page.

Modèle de clause abusive du bail de location (assurance du locataire (résiliation encadrée))

Rédigé à partir de sources officielles, à adapter à votre situation. Version commentée ligne à ligne plus bas sur la page.

151015

Article X — Assurance. Le locataire s'oblige à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et à en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, par la remise d'une attestation de l'assureur. À défaut, [désignation du bail] sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, à moins que le bailleur ne préfère souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui par douzièmes dans les conditions de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

Voir la version commentée ↓✓ Clause copiée

ComprendreDéfinition et fondement légal

Clause abusive bail location : Dans un bail d'habitation, les clauses interdites sont celles que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrites : pénalités et amendes, interdiction d'héberger, exonération du bailleur, frais de relance, visites imposées les jours fériés… La clause tombe, le bail reste : le locataire l'ignore et se fait rembourser l'indu. Une liste d'ordre public : peu importe que le locataire ait signé : la clause figurant dans la liste de l'article 4 est réputée non écrite de plein droit, sans qu'un juge ait besoin de l'annuler.

VérifierLes 5 conditions de validité (cumulatives)

  • 1
    Une liste limitative et d'ordre publicEst réputée non écrite toute clause du bail d'habitation entrant dans la liste de l'article 4 : pénalités et amendes (i), interdiction d'héberger (n), exonération du bailleur (m), frais de relance (p), visites excessives (a)… : peu importe la signature du locataire.Art. 4 loi n°89-462 du 06/07/1989 (vérifié source primaire Légifrance) — vérifié 16/07/2026
  • 2
    Une liste régulièrement allongéeLa liste (une vingtaine d'interdictions) a été étoffée par les lois ENL (2006), ALUR (2014) et du 27 juillet 2023 : tout bail « copié-collé » d'un modèle ancien charrie presque toujours des clauses aujourd'hui non écrites.Art. 4 loi de 1989, rédactions successives (Légifrance) — vérifié 16/07/2026
  • 3
    Réputée non écrite : nul besoin d'un jugeLa clause listée est privée d'effet de plein droit : le locataire peut refuser de l'appliquer sans procédure, et demander la restitution des sommes payées en application d'une telle clause, dans la limite de la prescription triennale.Art. 4 et 7-1 loi de 1989 — vérifié 16/07/2026
  • 4
    Les clauses licites existent : encadréesLa résiliation pour défaut d'assurance est licite mais ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux (art. 7 g) ; la révision annuelle du loyer est licite mais plafonnée par la variation de l'IRL (art. 17-1) : l'encadrement est la frontière entre le licite et le non écrit.Art. 7 g) et 17-1 loi de 1989 — vérifié 16/07/2026
  • 5
    Bail commercial : l'autre police des clausesDans les baux commerciaux, ce sont les clauses contraires aux dispositions d'ordre public du statut qui sont réputées non écrites (L.145-15, loi Pinel 2014) : une sanction que la jurisprudence traite comme imprescriptible.Art. L.145-15 C. com. ; jurisprudence [n° en JURIS_SEED, à confirmer] — vérifié 16/07/2026

RédigerExemple de rédaction, commenté ligne à ligne

Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :

« En cas de retard de paiement du loyer, celui-ci sera automatiquement majoré de 10 %, sans préjudice de frais de relance forfaitaires de 25 € par courrier. » : Contre-exemple cumulant deux interdictions : pénalité (art. 4 i) et frais de relance (art. 4 p) : les deux stipulations sont réputées non écrites, et les sommes payées à ce titre se restituent.
« À défaut d'assurance des risques locatifs justifiée à la remise des clés puis chaque année, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, sauf souscription par le bailleur d'une assurance pour le compte du locataire, récupérable par douzièmes. » : Version LICITE de la clause assurance : elle épouse exactement le canevas de l'article 7 g) (commandement, délai d'un mois, alternative de l'assurance pour compte) c'est ce que produit le générateur.
« Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, l'indice de base étant celui du deuxième trimestre 2026. » : Version LICITE de la clause de révision : indexation sur le seul IRL, date et indice de base précisés (art. 17-1) : toute stipulation dépassant la variation de l'IRL serait privée d'effet pour l'excédent.

ÉviterPièges et erreurs fréquentes

✕
Recopier un vieux modèle de bail trouvé en ligne Majoration de 20 % en cas d'impayé, interdiction d'héberger, frais de relance : autant de clauses réputées non écrites qui datent d'avant ENL, ALUR et la loi de 2023 : un bail à jour (comme le modèle Actav) évite le contentieux.
✕
Croire qu'une clause signée est une clause due La liste de l'article 4 est d'ordre public : la signature du locataire ne valide rien : il peut ignorer la clause, et réclamer les sommes payées à ce titre pendant trois ans (art. 7-1).
✕
Confondre clause non écrite et bail nul La sanction est chirurgicale : la clause tombe, le bail survit : invoquer la nullité du bail entier pour une clause illicite est une impasse, et prive le locataire de la protection du statut.
✕
Étendre le raisonnement au bail commercial sans adaptation En bail commercial, la police des clauses passe par L.145-15 (clauses contraires au statut réputées non écrites) : la liste de l'article 4 de la loi de 1989 ne s'y applique pas : chaque statut a sa propre liste noire.

SuivreCette clause évolue : restez informé

Le suivi jurisprudentiel de cette clause est automatisé : chaque nouvel arrêt publié au Bulletin est détecté quotidiennement via Judilibre (open data de la Cour de cassation) et ajouté ici avec sa référence et son sommaire officiels.

Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.

Questions fréquentesClause abusive du bail de location : vos questions

Clause abusive contrat de location : quelles sont les clauses interdites ?▼

Celles de la liste de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 : une vingtaine d'interdictions : pénalités, amendes et frais de relance ; interdiction d'héberger des proches ; exonération de responsabilité du bailleur ; visites imposées les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable ; prélèvement automatique imposé ; facturation de l'état des lieux… L'analyseur de la page passe votre bail au crible.

Bail clause abusive : que faire si mon bail contient une clause abusive ?▼

Rien d'obligatoire : la clause est réputée non écrite de plein droit : vous pouvez refuser de l'appliquer. En cas de blocage, saisissez la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection ; les sommes payées en application de la clause (frais de relance, pénalités) se réclament dans la limite de trois ans.

Le bailleur peut-il majorer le loyer en cas de retard de paiement ?▼

Non : toute pénalité ou amende à la charge du locataire est réputée non écrite (art. 4). Les voies licites du bailleur sont ailleurs : commandement de payer visant la clause résolutoire encadrée, caution, garantie loyers impayés : pas la majoration automatique.

Un état des lieux payant est-il légal ?▼

L'état des lieux amiable ne peut pas être facturé au locataire ; établi par un professionnel mandaté par le bailleur, il ne peut être partiellement refacturé que dans les conditions strictes de la loi (plafond réglementaire), et la clause imposant au locataire la facturation hors ces cas est non écrite (art. 4 k).

Clause abusive bail commercial : les mêmes règles s'appliquent-elles ?▼

La liste de l'article 4 ne s'applique pas : la police des clauses du bail commercial passe par l'article L.145-15 du Code de commerce (loi Pinel 2014), qui répute non écrites les clauses contraires aux dispositions d'ordre public du statut : révision, durée, congés, indemnité d'éviction. Le mécanisme est parallèle, les listes sont différentes.

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Sources juridiques : 4 et 7-1 loi n°89-462 du 06/07/1989 ; 7 g) et 17-1 loi de 1989 ; L.145-15 C. com. (bail commercial, FAQ) ; jurisprudence de la Cour de cassation (décisions publiées, liens vers les textes officiels). Information générale à jour au ; ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.

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