Clause vice caché compromis de vente, délai de deux ans à compter de la découverte du vice : ce que l'acte peut prévoir, ses limites, et comment calculer votre date limite exacte.
Deux ans à compter de la découverte, vingt ans au maximum depuis la vente : la garantie des vices cachés obéit à une double borne, identique pour une maison et pour une voiture. Ce tableau croise chaque situation avec sa durée, son point de départ et son fondement légal, chaque article ayant été relu sur Légifrance le 14/07/2026. Les lignes signalées d'un lien renvoient à la section qui les détaille.
| Votre situation | Le délai | Point de départ | Décompte | Fondement |
|---|---|---|---|---|
| Vice caché immobilier délai (maison, appartement) | 2 ans | Découverte du vice par l'acquéreur | de date à date (quantième à quantième) | 1648 C. civ. |
| Délai vice caché voiture (occasion entre particuliers) | 2 ans | Découverte du vice (expertise, panne, corrosion) | de date à date (quantième à quantième) | 1648 C. civ. |
| Délai butoir : limite absolue depuis la vente | 20 ans | Jour de la vente (naissance du droit) | de date à date (quantième à quantième) | 2232 C. civ. |
| Vendeur qui connaissait le vice : dommages et intérêts | 2 ans | Découverte du vice | de date à date | 1645 C. civ. |
| Vice apparent constaté lors de la vente | Exclu | Non garanti (défaut visible) | sans objet | 1642 C. civ. |
Deux ans : c'est le délai pour agir en garantie des vices cachés, pour une maison comme pour une voiture. L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (art. 1648 du code civil). Le point de départ n'est donc pas la date de la vente, mais le jour où le défaut caché se révèle : une expertise, une panne, un désordre constaté. Encore faut-il que le défaut réponde à la définition légale : un vice caché rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou en diminue tellement l'usage que vous ne l'auriez pas acquise, ou à moindre prix, si vous l'aviez connu (art. 1641).
En pratique, la date de découverte se prouve : conservez le rapport d'expertise, le devis de réparation ou l'écrit qui a révélé le problème. C'est cette date qui déclenche votre compteur de deux ans. Si l'échéance tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, elle est reportée au premier jour ouvrable suivant. Indiquez votre date de découverte dans le calculateur : il applique ce report et affiche votre date limite exacte, en toutes lettres.
Pour un vice caché immobilier, le délai est le même que pour tout autre bien : deux ans à compter de la découverte (art. 1648 du code civil). Fissures structurelles, mérule, assainissement non conforme, inondations récurrentes masquées lors des visites : dès lors que le défaut était caché, suffisamment grave et antérieur à la vente, la garantie joue. Une clause d'exclusion insérée dans l'acte notarié reste sans effet contre un vendeur qui connaissait le vice (art. 1645).
Deux limites encadrent l'action immobilière. D'abord le délai butoir de vingt ans depuis la vente, détaillé plus bas. Ensuite, la charge de la preuve : c'est à l'acquéreur d'établir que le vice existait avant la signature et qu'il était indécelable lors des visites. En pratique, une expertise amiable, souvent suivie d'une expertise judiciaire, précède presque toujours l'assignation. Le vice apparent, dont l'acheteur pouvait se convaincre lui-même, n'est jamais garanti (art. 1642). Renseignez la date de découverte du désordre pour connaître votre échéance précise.
Le délai vice caché voiture est identique : deux ans à compter du jour où le défaut se révèle (art. 1648 du code civil). Sur une voiture d'occasion achetée à un particulier, cette garantie est souvent le seul recours : la garantie légale de conformité du code de la consommation ne joue que dans une vente conclue avec un vendeur professionnel. Moteur qui lâche peu après l'achat, corrosion structurelle dissimulée, véhicule gravement accidenté non déclaré : ce sont des vices cachés classiques, à distinguer d'une simple usure.
Le point de départ des deux ans reste la découverte, matérialisée en pratique par le rapport d'un garagiste ou d'un expert automobile. Le défaut doit être antérieur à la vente et rendre le véhicule impropre à l'usage, ou en diminuer fortement la valeur. Si le vendeur est un professionnel, il est présumé connaître les vices et doit alors des dommages et intérêts en plus de la restitution du prix (art. 1645). Calculez votre date limite à partir de la date d'expertise.
Au-dessus des deux ans plane une seconde borne : un délai butoir de vingt ans à compter de la vente. Le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit (art. 2232 du code civil). Longtemps discuté, ce point a été tranché : l'action en garantie des vices cachés doit être formée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser le butoir de vingt ans à compter du jour de la vente (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789).
Concrètement, deux compteurs tournent en parallèle. Le premier, court, de deux ans, part de la découverte du vice. Le second, long, de vingt ans, part de la date de la vente et fixe une limite absolue : passé ce terme, plus aucune action n'est possible, même si le vice vient à peine d'apparaître. C'est la confusion la plus fréquente que nous voyons en cabinet. Le calculateur affiche les deux dates côte à côte, à partir de votre date de découverte et de votre date de vente.
Vice caché confirmé : la loi vous laisse le choix entre deux actions. Vous pouvez rendre la chose et vous faire restituer le prix (c'est l'action rédhibitoire) ou garder la chose et vous faire rendre une partie du prix, l'action estimatoire (art. 1644 du code civil). Ce choix vous appartient sans que vous ayez à le justifier ; l'action estimatoire ramène le prix à la valeur qu'aurait réellement eue le bien s'il avait été connu défectueux.
Si le vendeur connaissait le vice, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts (art. 1645) : frais d'expertise, remise en état, préjudice de jouissance. Le vendeur professionnel est, de jurisprudence constante, présumé connaître les défauts de ce qu'il vend, ce qui élargit cette indemnisation. En pratique, l'action débute rarement par une assignation : une mise en demeure motivée, appuyée sur un rapport d'expertise, ouvre souvent la négociation. Adressez-la avant l'échéance des deux ans pour préserver vos droits.
Presque tous les avant-contrats entre particuliers contiennent une clause vice caché compromis de vente, dite clause de non-garantie. Elle est licite : le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, « à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » (art. 1643 du code civil). Reprise ensuite dans l'acte authentique, cette stipulation écarte en principe l'action fondée sur l'article 1641, même si le défaut rend la maison impropre à son usage.
Cette protection du vendeur n'est toutefois pas absolue. La clause reste sans effet si vous prouvez qu'il connaissait le vice au jour de la vente (fissures rebouchées avant les visites, infiltrations dissimulées sous une peinture récente), car elle ne couvre jamais la mauvaise foi (art. 1645). Elle est également écartée face à un vendeur professionnel, présumé connaître les défauts du bien qu'il vend. Avant de signer, lisez donc ce paragraphe du compromis ligne à ligne ; après la vente, la preuve d'un vice dissimulé rouvre le débat malgré la clause, dans le délai de deux ans de l'article 1648 rappelé plus haut.
Le compteur des deux ans approche, ou semble déjà écoulé ? Rien n'est mécanique : tant que le délai court, un acte bien choisi préserve vos droits ; une fois expiré, il reste parfois une marge selon la borne concernée. Voici quoi faire, situation par situation.
| Votre situation | La règle | Votre action |
|---|---|---|
| Vous venez de découvrir le vice, le délai de 2 ans commence | Le délai part de la découverte, pas de l'achat (art. 1648 C. civ.). Documentez cette date par un rapport d'expertise ou un devis, puis adressez sans tarder une mise en demeure au vendeur : elle ouvre la négociation et prépare l'action. | Rédiger une mise en demeure (modèle gratuit) |
| L'échéance des 2 ans tombe dans quelques semaines | Une simple réclamation n'interrompt pas le délai : pour l'arrêter, il faut agir en justice avant le terme (assignation, même en référé-expertise). En pratique, la mise en demeure sert d'abord à négocier ; si elle reste sans effet, saisissez le tribunal avant l'échéance. | Envoyer une mise en demeure motivée |
| Le vendeur est un professionnel (garage, marchand) | Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices : au-delà de la restitution du prix, il vous doit tous les dommages et intérêts (art. 1645 C. civ.). Cette présomption renforce nettement votre position, y compris sur les frais d'expertise et de remise en état. | Vérifier les autres délais applicables |
| Plus de 20 ans se sont écoulés depuis la vente | Le butoir de vingt ans à compter de la vente est une limite absolue (art. 2232 C. civ. ; Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023). Passé ce terme, l'action en garantie des vices cachés est éteinte, même si le vice vient d'apparaître : aucun report n'est possible. | Vérifier la borne des 20 ans dans le calculateur |
Avant toute démarche, entrez vos deux dates dans le calculateur : il affiche l'échéance des deux ans et le butoir des vingt ans, jour férié compris, pour savoir exactement où vous en êtes.
Avant toute assignation, un modèle lettre arrangement amiable vice caché maison structure la négociation avec votre vendeur. Le courrier, envoyé en recommandé avec accusé de réception, rappelle la vente et sa date, décrit précisément le défaut constaté, joint le rapport d'expertise et les devis de remise en état, puis formule une proposition chiffrée : prise en charge des réparations ou restitution d'une partie du prix, dans la logique de l'action estimatoire (art. 1644 du code civil). Fixez un délai de réponse raisonnable et annoncez qu'à défaut d'accord, vous saisirez le tribunal. Attention : cette démarche amiable n'interrompt pas le délai de deux ans ; seule une action en justice l'arrête. Notre générateur gratuit de mise en demeure vous permet d'adapter ce courrier à votre dossier en quelques minutes.
Oui. L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (art. 1648 du code civil), quel que soit le bien vendu : maison, appartement, voiture ou tout autre objet. Seul le point de départ, la découverte, change d'un dossier à l'autre.
À compter de la découverte du vice, pas de la date de la vente (art. 1648 du code civil). En pratique, cette date se prouve par un rapport d'expertise, un devis de réparation ou l'écrit qui a révélé le défaut. C'est ce jour qui déclenche votre compteur de deux ans.
C'est une limite absolue : aucune action en garantie des vices cachés n'est possible au-delà de vingt ans à compter de la vente (art. 2232 du code civil), comme l'a confirmé la Cour de cassation le 21 juillet 2023. Passé ce terme, même un vice qui vient d'apparaître ne peut plus être invoqué.
Une clause d'exclusion est valable entre particuliers de bonne foi, mais elle est privée d'effet lorsque le vendeur connaissait le vice : il reste alors tenu de tous les dommages et intérêts (art. 1645 du code civil). Le vendeur professionnel, présumé connaître les défauts, ne peut en pratique s'en prévaloir.
La garantie légale de conformité ne s'applique qu'à un achat conclu auprès d'un vendeur professionnel. Face à un particulier, la garantie des vices cachés est le recours de droit commun : deux ans à compter de la découverte (art. 1648 du code civil), à condition de prouver un défaut caché, grave et antérieur à la vente.
Vous avez le choix : rendre le bien et récupérer le prix, ou le garder et vous faire rembourser une partie du prix (art. 1644 du code civil). Si le vendeur connaissait le vice, s'ajoutent des dommages et intérêts couvrant l'expertise, la remise en état et le préjudice subi (art. 1645).
Non. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents, dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (art. 1642 du code civil). Seul un défaut caché, non décelable lors d'un examen normal du bien lors de la vente, ouvre droit à la garantie des vices cachés.
Soyez prévenu si ce délai évolue. Réforme, décret, revalorisation : vous recevez l'alerte en clair, rien d'autre.
Entrez la date de découverte du vice et la date de la vente : le calculateur affiche l'échéance des deux ans et le butoir des vingt ans, report des jours fériés compris, puis vous laisse exporter le rappel dans votre agenda.
