Définition et fondement légal
Clause habitation bourgeoise Airbnb : le duel type en copropriété. La clause d'habitation bourgeoise du règlement réserve l'immeuble à l'habitation (exclusive) ou à l'habitation et aux professions libérales (simple) ; la location meublée touristique s'y heurte, et la loi du 19 novembre 2024 permet en outre d'interdire les meublés de tourisme par vote en assemblée (loi du 10 juillet 1965, art. 8 et 26 modifiés).
Les 5 conditions de validité (cumulatives)
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1Une clause de destination licite
Le règlement peut imposer une destination d'habitation bourgeoise, exclusive ou simple : les restrictions aux droits des copropriétaires doivent être justifiées par la destination de l'immeuble.
Art. 8 loi du 10 juillet 1965 — vérifié 06/07/2026 -
2Le critère décisif de la jurisprudence est la nature de l'exploitation : la location touristique assortie de prestations para-hôtelières (accueil, linge, ménage) est commerciale et incompatible avec la destination bourgeoise ; sans prestations, l'activité a pu être jugée civile et l'appréciation dépend de la rédaction de la clause (simple ou exclusive) et des circonstances.
Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891 · 27 févr. 2020, n° 18-14.305 · 25 janv. 2024, n° 22-21.455 (non publié) : vérifié 10/07/2026
Jurisprudence 3e ch. civ. (voir jurisprudences) — vérifié 06/07/2026 -
3Le vote aux deux tiers depuis la loi du 19 novembre 2024
L'assemblée peut interdire la location en meublé de tourisme à la double majorité de l'article 26 dans les immeubles dont le règlement soumet le changement d'usage à autorisation ou dont la destination est totalement ou partiellement l'habitation : l'unanimité n'est plus requise.
Art. 26 loi de 1965 (réd. loi n° 2024-1039) — vérifié 06/07/2026 -
4La conformité constitutionnelle du dispositif
Saisi par QPC, le Conseil constitutionnel a validé en mars 2026 le vote à la double majorité : l'atteinte au droit de propriété est justifiée par un motif d'intérêt général et proportionnée à l'objectif de préservation de l'habitat.
Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC — vérifié 06/07/2026 -
5L'articulation avec les régimes administratifs
La clause de copropriété s'ajoute (sans s'y substituer) aux régimes administratifs : déclaration ou enregistrement en mairie, autorisation de changement d'usage dans les communes concernées ; la conformité administrative ne purge pas la violation du règlement, et inversement.
Art. L324-1-1 C. tourisme · L631-7 CCH — vérifié 06/07/2026
Exemple de rédaction, commenté ligne à ligne
Reprenons le modèle proposé en haut de page et regardons pourquoi chaque membre de phrase est là :
« L'immeuble est à destination exclusive d'habitation bourgeoise…, à l'exclusion de toute activité…, même temporaire. »
La clause exclusive canonique : c'est le « même temporaire » qui coupe court à l'argument du loueur touristique : l'exploitation intermittente reste une exploitation.
« …la location répétée de courte durée à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile constitue un usage contraire à la présente destination. »
La transposition des critères jurisprudentiels dans le règlement : répétition, courte durée, clientèle de passage : trois marqueurs qui distinguent l'exploitation para-hôtelière de l'habitation.
« …y sont toutefois admises les activités libérales sans réception de clientèle commerciale ni nuisances. »
La signature de la clause simple : la tolérance libérale est bornée par deux garde-fous concrets (clientèle, nuisances) qui donnent au juge des critères d'appréciation.
« La présente clause ne fait pas obstacle aux locations, nues ou meublées, à usage de résidence principale du locataire. »
Le garde-fou de proportionnalité : interdire les meublés de tourisme n'est pas interdire de louer : la précision protège la clause contre le grief d'atteinte excessive au droit de propriété.
Pièges et erreurs fréquentes
Ce que disent les juges
La location meublée touristique assortie de prestations de services para-hôtelières présente un caractère commercial incompatible avec la destination bourgeoise de l'immeuble : le critère décisif est la présence de ces prestations, plus que la seule brièveté des séjours.
L'activité de location meublée touristique a été appréciée de manière nuancée au regard d'une clause d'habitation bourgeoise non exclusive, la compatibilité dépendant de la rédaction du règlement et des circonstances de l'exploitation.
Décisions vérifiées à la source ; références contrôlées sur Judilibre (open data de la Cour de cassation).
Soyez prévenu si cette clause évolue. Nouvel arrêt publié, article de loi modifié : vous recevez l'alerte en clair.
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Si la clause est exclusive (toute activité interdite), la location meublée touristique répétée est jugée incompatible avec la destination : le syndicat peut en obtenir la cessation. Si la clause est simple (professions libérales admises), la réponse dépend de la rédaction et des circonstances : la jurisprudence récente s'est montrée nuancée. D'où l'intérêt, depuis 2024, de trancher par un vote exprès.
Que change la loi du 19 novembre 2024 ?
Elle permet à l'assemblée générale d'interdire la location en meublé de tourisme à la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix), dans les immeubles dont le règlement soumet le changement d'usage à autorisation ou dont la destination est totalement ou partiellement l'habitation. Le Conseil constitutionnel a validé le dispositif en mars 2026.
L'interdiction votée s'applique-t-elle à la résidence principale du copropriétaire ?
La location de courte durée de sa résidence principale, dans les limites du Code du tourisme, obéit à un régime particulier et n'est en principe pas visée par l'interdiction votée en assemblée. Les lots loués à l'année comme résidence principale du locataire ne sont pas davantage concernés : l'interdiction cible l'exploitation touristique, pas la location d'habitation.
Que risque un copropriétaire qui loue en meublé de tourisme malgré le règlement ?
Le syndicat (ou tout copropriétaire justifiant d'un préjudice) peut agir en cessation, généralement sous astreinte, et demander des dommages et intérêts. S'y ajoutent, le cas échéant, les sanctions administratives des régimes de déclaration, d'enregistrement et de changement d'usage : les deux fronts sont indépendants.
Comment savoir si mon règlement contient une clause bourgeoise exclusive ou simple ?
Il faut lire la clause de destination : « exclusivement bourgeoise » ou « à l'exclusion de toute activité » signale l'exclusive ; la tolérance des « professions libérales » signale la simple. Les règlements anciens mêlent parfois les formules : l'analyseur de cette page donne une première lecture, l'avocat ou le notaire une lecture opposable.
